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武汉华中企业城号楼LOFT营销执行报告

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武汉华中企业城 号楼LOFT营销执行报告 武汉市 武汉公司
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华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING1To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值给\给\金寓-1.jpgTo enhance the value of the trust from a professional consultant浙联顾问「华中企业城1号楼」LOFT营销执行报告华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING2To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值ü 汉口北板块,区位价值独特、发展前景远大,但未来发展存在一定不确定性;ü 华中企业城在汉口北板块的独特性与唯一性价值,是本案与区域重叠性物业(公寓)竞争的利器所在;ü 在宏观政策重压及房产税预期下,如何凸显本案的差异化价值以吸纳投资客群,是本案营销制胜的关键;ü 介于本案工业用地属性,公寓营销将面临“土地性质、使用权年限、首付高、高水电费、厂区对住居影响”等诸多问题,如何降低或规避这些问题对客户影响,也是本案营销必须解决的问题。“独特的汉口北、唯一的华中企业城”,这是本案的价值基石所在! 本案1号楼营销将着重从以下几方面来思考:华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING3To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值报告思路第一部分 客群定位第二部分 营销策略第三部分 营销执行p 客户蓄势策略p 营销问题解决策略p 推盘与价格策略p 直销行动执行 p VIP行动执行 p 营销问题解决执行 p 推广策略与执行p 宏观新政VS客群p 项目价值VS客群p 客户群体定位华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING4To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值第一部分 客群定位第二部分 营销策略第三部分 营销执行p 客户蓄势策略p 营销问题解决策略p 推盘与价格策略p 直销行动执行 p VIP行动执行 p 营销问题解决执行 p 推广策略与执行p 宏观新政VS客群p 项目价值VS客群p 客户群体定位华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING5To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值※ 从“国十条”到“国五条”,只有“更”严没有“最”严1、各地要加大宏￿￿控力度。房价￿高、上￿￿快、供￿￿￿ 的城市,要在一定￿￿内限定居民家庭￿￿房 套数。￿￿格￿￿行￿￿￿￿制。2、完善差￿化的住房信￿政策。各商￿￿行￿￿停￿￿放第三套及以上住房￿￿款;￿￿非本地居民￿￿停￿￿放￿￿房￿￿款。￿￿款￿￿商品住房,首付款比例￿整到30%及以上;￿￿款￿￿第二套住房的家庭,￿格￿行首付比例不低于50%、￿款利率不低于基准利率1.1倍的￿定。3、￿整住房交易￿￿的契税和个人所得税￿惠政策。加快推￿￿房￿￿税改革￿点工作,并逐步￿大到全国。4、切￿增加住房有效供￿。房价上￿￿快的城市,要增加居住用地的供￿￿量。5、加大住房交易市￿￿￿ 力度,依法￿￿￿￿ 机构炒￿炒￿、哄抬房价、￿恿客￿￿￿ “阴阳合同”等行￿。解读: 中央控制房价的决心异常坚定; 坚决打击投资、投机行为; 所有政策均针对涉及民生的住宅市场。华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING6To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值武￿市近日￿布了房地￿￿控￿￿(共六条内容,￿称“￿六条”),涉及信￿、税￿、住房保障等。但其中,外地城市关注度￿￿高的限￿￿令、￿￿售￿￿金￿￿管等措施没有提及。￿六条”的主要内容,是9月底出台的“国五条”和上周出台的“鄂六条”的延￿。￿控￿￿最多的内容是信￿和￿税政策。如首套房首付三成,二套房首付不低于五成、￿款利率不低于基准利率1.1倍;第三套及以上￿款停￿;￿不能提供相￿￿明的外地人停￿。税￿方面,家庭首套住房税￿予以￿惠等。※ 从“国五条”到“汉六条”,政策在武汉软着陆解读: 中央政策硬条条在汉延续执行; 灵活条款不在武汉执行; 武汉不属于房价过高、过快增长城市之列?华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING7To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值￿￿性需求:: 虽首付提高一成,其他没有限制,将是支撑住宅市场的主体改善需求: 被“认房不认贷、首付与利率提高”属于政策“误杀”政策遏制的对象,部分被利率政策吓退,开始观望; 投￿￿需求: 部分受投资渠道狭窄限制及存款负利率的推动,仍然待机而动;但将集中出现在“出租、升值潜力大”及非住宅性质项目中。投机需求: 将被“首付、利率、外地户口购房限制、营业税”等针对性政策完全遏制。投机购买被政策完全扼杀,改善性购买被误杀,刚性需求成为支撑市场的主体,投资性需 求被政策威慑,但投资前景好的项目仍会吸引投资客出手。※ “新政”出台后市场客群的结构性变化华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING8To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值浙联观点:“宏观政策”,对本案相对有利:一是本案属于工业综合性质,不受住宅政策所限,二是汉口北的投资预期对吸纳投资客群具有一定的促进作用。本案面临的主要问题是:一是受“区域工业属性、交通生活配套严重缺乏”的限制,吸纳“刚需”有限,二是房产税的实施将对本案的投资需求存在较大的反制。如何凸显投资价值、吸纳投资客户及区域自用型投资客户,是本案营销制胜的关键。华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING9To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值第一部分 客群定位第二部分 营销策略第三部分 营销执行p 客户蓄势策略p 营销问题解决策略p 推盘与价格策略p 直销行动执行 p VIP行动执行 p 营销问题解决执行 p 推广策略与执行p 宏观新政VS客群p 项目价值VS客群p 客户群体定位华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING10To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值p 汉口北VS盘龙城※ 从板块属性来看 —— 绝然不同岱黄高速汉口北大道巨龙大道汉口黄陂盘龙城版块汉口北版块F阳光城 哥特帝景 美景天城 衔生·领袖 人和天地 创业城 日月山水 摩卡小镇天玺花园 08经典 巢NEST 中国院子 盘龙湾 F天下 香槟半岛 罗纳河谷华中企业城 各项目配套公寓 汉北康城小商品城 四季美 五洲建材 家具CBD …住居版块市场版块盘龙城,作为汉口城区的外延,主要定位住居,目前集中了30余个大型住宅项目;汉口北,作为武汉与市外的商贸跳板,主要定位于商贸流通,规划为十大市场群及配套。盘龙城与汉北北版块属性绝然不同。华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING11To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值※ 从纯住居条件来看 —— 优劣明显公共交通生活配套版￿￿ 境小区￿境版￿氛￿社区氛￿ 102030405060708090100从“生活配套、生活环境、住居氛围”等住居条来看,盘龙城经过多年的发展与住宅项目的集中开发,盘龙城的住居条件与汉口版块相比,处于明显优势。华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING12To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值※ 从住宅销售价格来看 —— 基本相当从“住宅销售价格” 来看,盘龙城住宅销售价格主要集中在3500-4000元/平米;汉口住宅主要为几个市场的配套公寓,销售价格在4000元/平米左右;盘龙城条件与汉口版块住宅价格基本相当。华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING13To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值浙联观点:盘龙城已经形成住居板块,汉口北定位于商贸市场板块;汉口北版块的“住居环境、生活配套、住居氛围”明显不足,与盘龙城相比处于绝对劣势;汉口北版块的“住宅”价格与盘龙城相比基本相当,没有优势;从吸纳城区因“高价”挤压而外迁的自住型群体来看,汉口北板块很难与盘龙城形成竞争,本案公寓必须依托版块内外的投资客群消化。华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING14To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值汉口北汉口北地处汉口北郊,通过解放大道的延长线、岱黄高速与汉口城区相连。由汉口北大道、岱黄高速、转金桥大道,到达汉口后湖新城,车程20分钟;由汉口北大道、转解放大道延长线,到达汉口堤角,车程15分钟。汉口城区的延伸。p 汉口北版块的价值※ 区位价值 —— 汉口延伸华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING15To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值汉口北,位于武汉航空、铁路、港口等三大交通枢纽战略资源的黄金节点:武汉航空城、横店编组站、阳逻深水港正好将其围合其中。南距汉口火车站5公里武汉港10公里东距阳逻深水港15公里西距天河国际机场6公里。 对外流通能力得天独厚。※ 对外流通 —— 得天独厚华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING16To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值汉口北市场群※ 十大市场群 —— 创造投资价值的预期汉口北拥有独特的区位与对外交通优势,具备“接棒汉正街、重振武汉大市场”的优势条件。汉口北十大市场群的定位,带来的不仅是对区域商贸流通价值的巨大预期,更会对区域其他相关配套物业、包括住居物业,创造巨大的投资价值预期。华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING17To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值轻轨一号线(东西湖至汉口堤角)目前已经全线贯通,带动沿线物业价格大幅提升。根据市政府最新要求,轻轨1号线将继续延伸至汉口北板块,并要求在2011年年底通车。轻轨通向汉口北,必将大幅提升汉口北板块价值。但仅至“批发城”,也将拉大本案与“批发城”公寓的竞争力差距。※ 轻轨延伸 —— 提升版块价值解放大道三环线岱黄高速延长线巨龙大道汉口北大道天兴洲大桥本案轻轨1号线堤角汉口北批发城轻轨延长线轻轨汉口北总站华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING18To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值浙联观点:汉口北版块的区位优势在于,其对外流通的功能,与市外联系的跳板功能;汉口北版块的最大“价值点”在于,其商贸流通价值预期;商贸流通价值的巨大预期,必将提升相关配套物业的价值预期;轻轨延伸,将是“汉口北”又一价值兴奋点。汉口北板块住居物业,更多的是价值预期与投资;轻轨延伸对本案是利好,但也将拉大本案于批发城价值预期值差距。华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING19To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值p 汉口北市场商家需求调查从左表中可以看出:调查商家对办公兼顾住居类型物业需求最高;对纯办公及纯住居类型物业需求较低;对仓库有较大需求;对厂房需求比例较低。虽然从调查来看,商家对部分物业类型需求比例不是很高,但考虑未来区域商家数量庞大,对该类物业可能需求绝对数量仍然较大。※ 需求类别—— “商住”两用较多华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING20To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值从表中可以看出:对购买与使用计划不确定的商家占比最高;多数有需求的商家计划在未来2-3年购买;而使用计划随时间的推移占比逐步增加。从调查来看,商家对区域未来的发展看好,但对市场发展速度信心不足,较多抱观望态度;多数商家考虑“先购买、后期再考虑投入使用”,说明他们对区域物业价格上升持肯定态度。“投资”或“投资兼顾自用”,是商家主要购买动因,但观望心里较重。※ 购买时间计划—— “不确定”两用较多华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING21To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值浙联观点:本案在项目发展定位上:应着重考虑区域市场大量衍生需求;在项目营销上:应突出项目在区域的“唯一性、稀缺性”;以此提升客群对项目未来的升值预期,吸纳投资性购买。华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING22To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值※ 版块优势 —— 价值联动汉施公路 ↗天兴洲大桥 ↗武昌 大大缩短板块与主城区的时间距离未来区域地段与物业价值的巨大提升空间 20分钟市场群轻轨岱黄高速 ↗ 金桥大道 ↗后湖新城 解放大道延长线 ↗汉口堤角未来每年千亿元商贸流通额未来数十万商贸从业人员,会带来大量住居需求巨大提升区域的住居价值版块 价值本案 价值板块价值与项目价值是互动的,板块价值与未来发展空间,同样也是本案的价值。从板块内部竞争角度来看,本案还需要更多的差异化价值。p 本案价值分析华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING23To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值※ 配套汉口北市场群 —— “唯一”的价值汉口北市场有十个,但综合配套服务区仅“华中企业城”唯一一个。虽然其他市场均规划有配套公寓,但其主体均为商品批发,其他物业为次,且多与商品交易混杂,综合环境、品质、服务等方面本案可以做到优化。十大市场群仅有本案唯一一个综合配套服务区,本案就是汉口北的“中心”。= 10 + 1 中心汉口北 = 十大市场群 + 华中企业城华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING24To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值※ 24万方创业中心 —— “复合”的价值叠加24万方。复合功能!区域综合配套中心,包括loft公寓、商务公寓、商业配套、休闲娱乐、生活设施等;同时考虑设立汉口北电子商务区及商会总部办公区; 住居与生活配套、商务活动与交流、休闲娱乐配套……,多种需求一站搞定。复合功能物业,能够产生价值叠加效应。华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING25To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值※ 1号楼公寓 —— loft的倍加价值5.4m。约 50㎡=3房2厅!本案1号楼公寓,内部空间设计为5.4米,loft空间设计,一层面积得两层空间;约50平米的购买面积,可以设计为3房2厅。本案的loft倍加价值,在版块内具有独特的差异化价值。华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING26To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值※ 项目价值链厘定 —— 核心竞争力20分钟到达城区 市场群巨大衍生价值轻轨对价值的提升版块共 有价值本案独 有价值10+1中心=唯一价值。 24万方。复合功能! 5.4m。约50㎡=3房2厅!本案价值链本案的核 心竞争力本案的价值链包含,“版块价值”、以及本案与区域项目的对比差异价值。本案的差异化价值即是本案的核心竞争力,也是本案公寓定位的基石。华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING27To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值浙联观点:本案所处的汉口北市场群巨大的价值预期、以及不受住宅投资政策限制的工业综合性质,对吸纳区域外投资客群较为有利。本案与区域同类项目相比,具有较高的孵化价值与高性价比优势,对吸纳区域类客群具有较大的比较竞争优势。区域外(特别是汉口区域)投资客户、区域内商户,将是本案的极为重要的客户群体。华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING28To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值第一部分 客群定位第二部分 营销策略第三部分 营销执行p 客户蓄势策略p 营销问题解决策略p 推盘与价格策略p 直销行动执行 p VIP行动执行 p 营销问题解决执行 p 推广策略与执行p 宏观新政VS客群p 项目价值VS客群p 客户群体定位华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING29To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值※ 盘龙城普通住宅客群分析 —— 自住/“占位”需求主导需求￿￿￿￿ 特性年￿￿特性￿￿￿￿ 目的所占比例自住中等白领25-35岁买后即住30-40%个体经营户30-40岁占位一般职员/白领25-30岁几年后自住50-60%退休(或即将退休)50-55岁几年后养老投￿￿有一定积蓄的市民40-60岁固定资产约10%以上是根据相关机构研究数据分析,对盘龙城目前住宅购买客群的基本概述。目前以 自住与占位性购买占主导,投资性购买比例较低,说明区域住居环境与生活配套发展 较快,但对出租及升值前景不看好。 该区域投资型客群及一般职员、白领人群,可作为本案争取的目标。华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING30To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值※ 汉口北公寓客群分析 —— 投资/“自用投资型”需求主导目前汉口北版块公寓类型项目,仅汉口北批发第一城两栋公寓在售,其40-50平米小户型公寓销售情况良好,剩余约60套63-78平米一室一厅户型。从调查情况来看,已售部分购买客群主要为:一是市场内经营商户,主要是投资兼顾未来自用;二是市内投资客户,主要是看中其出租与升值前景;二者基本是各占半壁江山。以上类型客群将是本案公寓首要目标客群。华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING31To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值u 1号楼公寓目标客群定位※ 本案公寓客群定位 —— 区内、区外并重综合各种研判,本案1号楼公寓,核心客户群体主要定位于“区域内企业主/批发 商户/投资客户”。未来投资价值将是他们最大的购买动因。区域内企业主/批发商户/投资客户核心 客群争取客群 市区青年白领/区域内从业人员华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING32To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值1、 区域企业主、批发商户;2、区域市场、企业管理人员;3、投资客户;4、市场群小型配套服务企业(电子商务/创意服务);5、市区白领阶层、中青年置业者;u 本案后期公寓楼目标客群分析未来随着区域市场的发展,及相关配套的逐步到位,本案后期公寓的客群将更加丰富多样,购买动因将由“投资” 将转向“自用”为主。华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING33To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值第一部分 客群定位第二部分 营销策略第三部分营销执行p 客户蓄势策略p 营销问题解决策略p 推盘与价格策略p 直销行动执行 p VIP行动执行 p 营销问题解决执行 p 推广策略与执行p 宏观新政VS客群p 项目价值VS客群p 客户群体定位华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING34To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值• 20010年12月,在汉口北区域内进行项目信息发布与传播,拦截区域内客户(包括项目内部客户),占据区域内竞争先机;• 2011年03月初,在全市(以汉口为重点)宣传铺开,吸纳区域外投资客户; • 2011年04月1号楼认筹,2011年5月1号楼开盘;2011年8月2号楼入市,形成产品互补。p 重要时间节点1号楼5月6月7月8月1月2月3月4月12月11月10月9月12月11月2010年2011年2号楼认筹开盘认筹开盘华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING35To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值p 客户蓄势策略1——拦截汉口北※ 公开渠道信息发布通过“区域内已有与即将进入区域”商户能够接触到的公开渠道,发布项目1号楼即将入市的信息,同时传播项目的稀有、差异化价值,激起区域客群的关注与等待欲望。• 户外:将目前岱黄高速及汉口北大道原有的户外更换内容,以传播1号楼信息为主;• 道旗:将目前汉口北大道原有的道旗更换内容,以传播1号楼信息为主;• DM:向现已开业的市场内商户定向投递DM。通过以上三个主要渠道发布项目1号楼信息,力争将1号楼信息覆盖整个区域内商户。华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING36To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值※ 直销,建立口碑传播网p 选定区域市场内 “大商家、分类行业协会领导或骨干”等具有一定影响力的人士,作为本案“意见领袖” 培养对象,让其“熟识、认同、欣赏”本项目,进而为本 项目宣传,充分利用其“意见领袖”的作用为本案进行口碑传播。 p 对本项目购买厂房的客户进行重点宣传,让其“熟识、认同”1号楼价值,促进其购买的同时,让其进行口碑传播。 熟识我们项目目标搜集肯定我们价值现场体验帮助我们宣传形成￿售认同我们项目欣赏我们产品初步拜访意愿筛选深度拜访专场推荐华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING37To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值p 客户蓄势策略2——影响大武汉(汉口重点)※ 公开渠道信息发布通过具有影响力的主力媒体渠道,发布项目1号楼信息,传播项目的稀有、差异化投资价值,激起关注与投资欲望。• 报媒:武汉主流报纸媒体,以楚报、晚报为主,其他报媒为辅。• 网络:武汉主要网络媒体,以搜房、亿房为主。• 车身:在现有公交的基础上增加2条线路,以覆盖汉口区域公交为主。• 电台:92.7交通台。通过以上主要渠道,力争将1号楼信息覆盖全市。华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING38To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值※ 市内分展厅p 项目位于新区,周边配套不完善,人流量少,对于项目的展示缺少地利上的优势,所以,需要通过分展场展示的形式加强目标群体的认知。p 分展场是片区炒作、品牌强化、产品推广的营销平台,可以多元化渗透到消费者中。 p 分展场的展示可以立体直观的展示德成控股品牌实力、项目品质的特征。p 在进入项目推广阶段,分展场等同于卖场,强化项目诉求。》》设立分展厅的原因p 接近目标群体;人流量大;交通便利;租金控制在合理范围。》》分展厅选择原则p 解放达到沿线;花桥、竹叶山片;西北湖片。》》分展厅区域选择建议华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING39To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值p 客户蓄势策略3——VIP聚势ü 甄别诚意客户,为开盘政策制定提供依据;ü 配合品牌推广,吸纳到场客户;ü 营销蓄势,为开盘热销蓄积足够的准客户资源;ü 配合直销,推动有影响的客户组织团购。p 发放目的:ü 持卡购买可获开盘优惠之外额外2%优惠;ü 购买本项目厂房的内部客户,持卡购买可获开盘优惠之外额外3%优惠,;ü 持卡客户组织团购10套以上可获开盘优惠之外额外5%优惠。p 优惠策略:华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING40To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值第一部分 客群定位第二部分 营销策略第三部分 营销执行p 客户蓄势策略p 营销问题解决策略p 推盘与价格策略p 直销行动执行 p VIP行动执行 p 营销问题解决执行 p 推广策略与执行p 宏观新政VS客群p 项目价值VS客群p 客户群体定位华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING41To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值p 营销问题u 客户对LOFT空间想象难度大,如何体现LOFT的空间倍增价值?u 在销售期间,工程还处于毛坯阶段,如何体现项目品质以打动客户?u 毛坯、无隔层交房,客户担心没有时间精力设计装修,怎么解决客户后顾之忧?u 如何让市区客户最方便到达本项目?u 如何解决客户对生活不便的担忧?u 如何让区域其他市场客户便捷到达,以最大化吸纳市场商户购买?以下是我们在营销过程中必定会面临的实际问题:u 如何降低、规避客户对“厂房干扰公寓区”的担忧?u 如何规避土地性质带来的相关问题(首付50%、非住居、使用年限短、水电费贵等) ?u 如何规避房产税的问题?华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING42To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值u 样板展示区—— 样板房+大堂+LOFT群楼样板房。大堂。1、 设计装修两种功能样板房,一是纯住居,二是商住两用;2、 样板房要求在1号楼开盘前可以开放参观。1、 现代风格,星级酒店大堂品质;2、 要求与样板房同步开放。p 营销问题解决策略目的:让客户直观感受本案loft的空间优势,以及项目的品质。华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING43To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值• 户型设计LOFT结构,上下功能搭配,公私分离;• 设立中西厨房与吧台空间;• 局部挑空,设商务会谈空间;商住两用样板房华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING44To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值复式下复式上房厅房房• 户型设计LOFT结构,注重实用功能; • 三房两厅布局设计。纯住样板房华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING45To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值大堂电梯厅华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING46To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值LOFT群楼包装通过大理石材料与玻璃,对LOFT群楼进行包装,凸显项目时尚感 与品 质。华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING47To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值u 菜单式装修服务—— 隔层(墙)+装修隔层。引入装修公司全程提供菜单式装修服务;举办LOFT创意设计大赛,挑选多个优秀设计方案供客户体验、参考。隔层+隔墙。隔层+隔墙+装修(多个方案)。123目的:解决客户对“毛坯、不隔层”交房的后顾之忧。华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING48To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值u 看房车—项目形象与纽带p 项目位置较偏,公共交通不方便,需看房车将项目意向客户从市中心售楼部带到项目。p 看房车可以流动展示公司实力、项目品质的特征。目的:十大市场群商务生活区日常使用一台小型面包车供客户看房使用;客户多及重要活动节点时,调用华中企业城大交通车。华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING49To enhance the value of the trust from a professional consultant信赖源自专业 顾问提升价值u 商务会所—— 4C超配在1号楼商业层,拿出部分面积设置商务会所,以体现于提升本案超配价值。•公共厨房:亲朋聚会超大空间,既解决实际问题,又满足面子;•自助商品:24小时,随时随地地满足需求;•阶层书吧:收集社会、经济书籍,打发时光的同时,满足知识的渴求;•健身房 :健康锻炼场所与精神减压舱。1234目的:解决客户对生活不便的担忧,同时,体现本案与区域其他项目公寓的差异化优势。华中企业城1号楼营执行方案HUAZHONGQIYECHENG1HAOLOUYINGXIAOZHIXING50To enhance the value
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本文标题:武汉华中企业城号楼LOFT营销执行报告
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