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房地产估价方法收益法

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房地 产估价 房地产估价方法 房地产估价方法收益法 房地产估价收益法
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5.房地产估价方法—收益法 5.房地产估价方法--收益法 ß5.1 收益法基本原理 ß5.2 净收益及其估算 ß5.3 报酬率、资本化率及收益乘数的确定 ß5.4 房地产收益价格的估算 ß5.5 收益法估价总结与应用实例 本章导读 收益法是根据房地产的收益来评 估其价格的方法,是一种很重要的方法 。收益法理论基础坚实,应用广泛,特 别是在收益性房地产的估价中更有特殊 的应用性。通过本章的学习,应了解收 益法的概念、类型、理论依据以及报酬 率、资本化率以及收益乘数的概念,熟 悉收益法的适用范围、计算公式及操作 步骤,掌握房地产净收益的求取及收益 价格的估算。 5.1 收益法基本原理 5.1.1收益法的概念及其两种类型 5.1.2收益法的理论依据与适用范围 5.1.3收益法估价操作步骤 5.1.1收益法的概念及其两种类型 收益法是预测估价对象的未来收益, 然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将 其转换为价值来求取估价对象价值的方法 。收益法从未来的角度评估房地产价格。 采用收益法求出的价格,通常称为收益价 格。 收益法可以分为直接资本化法和报酬资本化法。 1)直接资本化法 2)报酬资本化 5.1.2收益法的理论依据与适用范围 收益法的理论依据是预期收益原理: 房地产的价格是由房地产未来能给权利人 带来的全部经济收益的现值来决定的,而 不是过去已获得的收益。 房地产的价格= 收益法的适用范围 ß收益法的适用范围是有收益或潜在收益, 且收益和风险都能量化的房地产,如写字 楼、公寓、餐馆、游乐场、饭店、影剧院 、农地等。 ß收益法的使用并不限于估价对象房地产是 否现在有收益,只要其具有获取收益的能 力即可。 ß如果房地产的收益或潜在收益难以量化, 则收益法不适用。如学校、公园、图书馆 、政府办公楼等公用或公益性房地产的估 价一般不用收益法。 5.1.3收益法估价操作步骤 《房地产估价规范》指出,运用收益法估价应按 下列步骤进行: (1)搜集有关收入和费用的资料; (2)估算潜在毛收入; (3)估算有效毛收入; (4)估算运营费用; (5)估算净收益; (6)选取适当的报酬率; (7)选用适宜的计算公式求出收益价格。 5.2 净收益及其估算 ß5.2.1房地产收益、净收益与客观总收益 ß5.2.2房地产净收益估算的一般方法 ß5.2.3不同收益类型房地产净收益的估算 ß5.2.4房地产净收益估算注意事项 5.2.1房地产收益、净收益与客观总收益 1)房地产收益的类型 可用于收益法中转换为价值的未来收益主要有以下几种: ß潜在毛收入(potential gross income,PGI),是假定房地产 在充分利用、无空置(即100%出租)情况下的收入。 ß有效毛收入(effective gross income,EGI),是由潜在毛收 入扣除空置等造成的收入损失后的收入。空置等造成的收入损 失是指因空置、拖欠租金(延迟支付租金、少付租金或不付租 金)以及其他原因造成的收入损失。 ß净经营收益(net operating income,NOI),通常简称净收益 ,是由有效毛收入扣除运营费用后得到的归属于房地产的收入 。运营费用是维持房地产正常使用或营业必须的费用。 ß税前现金流量(pre-tax cash flow,PTCF),是从净收益中扣 除抵押贷款还本付息后的数额。 ß期末转售收入,是在房地产持有期末转售房地产可以获得的净 收益。 2)净收益与客观总收益 净收益:仅由房地产这一生产要素而产生 的业主可以自由支配的收益,由其他生产 要素,如资金、管理、经营等发挥作用而 产生的收益以及收益中不能由业主自由支 配的部分(如需要交纳的税等)不属于净 收益。 客观净收益:房地产在良好市场意识和正 常经营管理情况下所产生的规则而持续的 收益,这种收益将生产经营过程中一些特 殊的、偶然的因素排除在外。 5.2.2房地产净收益估算的一般方法 1)利用投资法估算房地产净收益的方法 利用投资法估算房地产净收益的基本公式 为: ß净收益=潜在毛收入-空置等造成的收入损失 -运营费用 =有效毛收入-经营费用 =总收益-总费用 ß由有效总收入扣除合理运营费用,实际上是由 有效总收入中扣除非房地产本身所创造的收益 ,剩余的就是房地产本身所带来的收益,也就 是房地产的净收益。 例5-1 某写字楼建筑面积为10000平方米, 其空置率为15%,月毛租金为100元/平方米 ,租金损失为毛租金收入的3%,合理运营 费用为有效租金收入的30%。 2) 利用利润法估算房地产净收益的方法 ß利润法:在一定的假设条件下,通过求出待估房 地产经营所获得的纯利润,并以某种适当的资本 化率折算为估价时点的现值,并求其之和来确定 待估房地产的价格或价值。这个条件是持续经营 ,而非“公开市场”。 ß纯利润的求取基本公式为: 利润=营业收入-采购成本-经营费用-经营资本 利息 例5-2某酒店集餐饮、旅居、娱乐 、健身、商务于一体。鉴于该酒店的 特殊性质,宜用利润法评估其价格。 该饭店2001--2003年的账目情况可查 阅,试估算其价格。 5.2.3不同收益类型房地产净收益的估算 根据估价对象房地产类型的不同,一般可以分 为四种情况: 1)出租用房地产净收益的求取 2)营业用房地产净收益的求取 (1)商业经营的房地产 (2)工业生产性房地产 (3)农地 3)自住或尚未使用的房地产净收益的求取 4)混合性房地产净收益的求取 5.2.4房地产净收益估算注意事项 1)注意区分有形收益和无形收益 ß2)注意客观收益和实际收益的取舍 ß3)注意数据分析和无关费用的扣除 ß4)注意收益期限的科学合理确定 5.3报酬率、资本化率及收益乘数的确定 ß5.3.1报酬率的求取 ß5.3.2资本化率与收益乘数的求取 5.3.1报酬率的求取 ß认识报酬率: 即折现率,是指投资回报与所投入资 本的比率。所谓投资回报,是指投入资本 全部回收之后所获得的额外资金,即报酬 。投资回报与投资回收不同。投资回收是 指所投入资本的回收,即保本。以银行存 款为例,投资回收就是向银行存入本金的 收回,投资回报就是从银行那里得到的利 息。 ß报酬率与投资风险应该成正比。 ß所选用的报酬率,应等同于与估价对 象产生的净收益具有同等风险的投资 资本的报酬率。 ß报酬率是一个变量,它的高低由投资 风险的高低来决定。 报酬率求取的基本方法主要有三种: 1)累加法。 ß无风险报酬率又称安全利率法。 ß风险报酬率是指承担额外风险所要求的补 偿,即超过无风险报酬率以上部分的报酬 率,具体是估价对象房地产存在的具有投 资特征的区域、行业、市场等风险的补偿 。 累加法的一个比较细化的公式为: 报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理 负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠 其中:投资风险补偿是指当投资者投资于具有 风险性的房地产时,所要求的承担额外风险的 补偿;管理负担补偿是指一项投资要求的关心 和监管越多,其吸引力就会越小,从而投资者 必然会要求的对所承担的额外管理的补偿;缺 乏流动性补偿是指投资者对所投入的资金由于 缺乏流动性所要求的补偿;投资带来的优惠是 指由于投资房地产可能获得某些额外的好处。 ß例5-4 已知无风险报酬率为5%,与某房地 产投资相关的投资风险补偿、管理负担补 偿、缺乏流动性补偿、投资带来的优惠分 别为2.50%、0.50%、1.00%、1.00%,试求 该房地产投资的报酬率。 2)投资报酬率排序插入法 投资类型及其风险 报酬率应落区域 报 酬 率 估价对象风险程 度应落的位置 0 3)市场提取法 ß又称实例法,通过搜集市场上与估价对象 相类似的房地产的净收益与交易价格等资 料,利用报酬资本化法的公式,反求出报 酬率。 ß用市场提取法一般要求能够很容易地搜集 到多宗类似房地产的交易信息。要选择多 宗能用以比较的实例,一般要求不少于三 宗,而且交易时间与待估房地产估价时点 相近。 ß例5-5市场上有6个待估房地产的可比实例 及其相关资料如下表5.5所示,试利用市场 提取法求取待估房地产的报酬率。 表5.5 六个可比实例及其相关资料 可比实例净收益(万元/年)价格(万元 ) 164523 226208 342356 457470 529230 622190 5.3.2资本化率与收益乘数的求取 ß对资本化率、报酬率和收益乘数的说明 资本化率(R)和报酬率(Y)都是将 房地产的未来收益转换为价值的比率,但 资本化率是在直接资本化公式中采用的, 是一步就将房地产的未来预期收益转换为 价值的比率,而报酬率则是在报酬资本化 法中采用的,是通过折现的方式将房地产 的未来预期收益转换为价值的比率。 通过投资组合技术求取资本化的方法: ß投资组合技术主要有土地与建筑物的组合以及 抵押贷款与自有资金的组合两种。 ß土地与建筑物投资组合技术中,资本化率可以 分为土地资本化率(RL)、建筑物资本化率( RB)以及综合资本化率(R0)。土地资本化率 是和仅由土地产生的净收益具有相同风险的资 本投资收益率。建筑物资本化率是指和仅由建 筑物产生的净收益具有相同风险的资本投资收 益率。综合资本化率是指由土地和建筑物共同 产生的净收益具有相同风险的资本投资收益率 。 ß房地产估价中,土地估价、建筑物估价、 房地估价,其资本化率有所不同,相应的 三种资本化率分别是土地资本化率(RL)、 建筑物资本化率(RB)以及综合资本化率( R0)。它们之间的关系是: ßVL、VB分别表示土地价格和建筑物价格。 ß例5-6 某宗房地产的土地价值与建筑 物价值分别占总价值的40%和60%,由 可比实例房地产中所求出的土地资本 化率为6%,建筑物资本化率为8%,试 计算综合资本化率。 ß综合资本化率为抵押贷款常数和自有资金资本化率 的加权平均数,即: Ro =M×RM+(1-M)RE 上式中: Ro表示综合资本化率(%); M表示贷款价值比,即抵押贷款金额占房地产价值 的比率,一般介于60%--90%之间; RM表示抵押贷款常数; RE表示自有资金的资本化率(%)。 上述公式用文字表示即: =贷款价值比率×抵押贷款常数+(1-贷款 价值比率)×自有资金资本化率 ß例5-8 某房地产的年净收益为20万元 ,购买者的自有资金为50万元,银行 抵押贷款年利率为12%,购买者自有资 金年资本化率为15%,试求该房地产的 价格。 5.4房地产收益价格的估算 ß5.4.1报酬资本化法的计算公式与收益价 格估算 ß5.4.2直接资本化法的计算公式与收益价 格估算 5.4.1报酬资本化法的计算公式与收益价格估算 报酬资本化法最一般的计算公式为: 式中: V为房地产在估价时点的收益价格,又称现值; n为房地产的收益年限或收益期限; An为相对于估价时点的未来第n期末的房地产净收益; Yn为相对于估价时点的未来第n期的房地产的报酬率(折现率)。 根据收益法基本原理公式,可以推导出在 不同情况下,进行实际估价操作的各种公 式: 1.净收益每年不变的情况 2.净收益在前若干年有变化的情况 3.净收益前若干年和后若干年都不变,但前 、后若干年不同的情况 4.净收益按等差级数递增或递减的情况 5.净收益按一定比率递增或递减的情况 6.预知未来若干年后的房地产价格的情况 5.4.2直接资本化法的计算公式与收益价格估算 ß利用资本化率将年收益转换为价值的直接资本 化法的常用公式为: 式中:V表示房地产价值 NOI表示房地产未来第一年的净收益 R资本化率 ß利用收益乘数法将年收益转换为价值的直接资 本化法公式为: 房地产价值=年收益×收益乘数 上式中,收益乘数具体有以下4种类型: ß毛租金乘数(Gross Rent Multiplier,GRM) 。它是市场上的价格除以毛租金(年毛租金或 月毛租金)所得的倍数,即通常所称的“租售 价比”。 ß潜在毛收入乘数(Potential Gross Income Multiplier,PGIM)。它是市场上的价格除以 其年潜在毛收入所得的倍数。 ß有效毛收入乘数(Effective Gross Income Multiplier,EGIM)。它是市场上的价格除以 其年有效毛收入所得的倍数。 ß净收益乘数(Net Income Multiplier,NIM) 。它是市场上的价格除以其年净收益所得的倍 数。 与收益乘数相对应,收益乘数法有毛租金乘数法、潜在毛收入 乘数法、有效毛收入乘数法和净收益乘数法4种类型。 ß毛租金乘数法。它是将估价对象未来某一年或某一月的毛租 金乘以相应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法。即: 房地产价值=毛租金(GR)×毛租金乘数(GRM) ß潜在毛收入乘数法。它是将估价对象某一年的潜在毛收入乘 以相应的毛租金乘数来求取估价对象价值的方法。即: 房地产价值=潜在毛收入(PGI)×潜在毛收入乘数(PGIM ) ß有效毛收入乘数法。它是将估价对象某一年的有效毛收入乘 以相应的有效毛收入乘数来求取估价对象价值的方法。即: 房地产价值=有效毛收入(EGI)×有效毛收入乘数(EGIM ) ß净收益乘数法。它是将估价对象某一年的净收益乘以相应的 净收益乘数来求取估价对象价值的方法。即: 房地产价值=净收益(NI)×净收益乘数(NIM) ß利用资本化率将年收益转换为价值的直接 资本化法的常用公式 ß也可以用来求取资本化率R: ß这里的资本化率R实际上是一种综合资本化 率(R0)。它还可以表示为: 5.5收益法估价总结与应用实例 ß5.5.1收益价格计算总结 ß5.5.2收益价格估算应用案例 5.5.1收益价格计算总结 ß收益法估价的基本原理公式为: 式中: V为房地产在估价时点的收益价格,又称现值; n为房地产的收益年限或收益期限; An为相对于估价时点的未来第n期末的房地产净收益; Yn为相对于估价时点的未来第n期的房地产的报酬率(折现率) 。 ß收益法估价的关键是尽可能准确公平地求取净收益 和报酬率、资本化率以及收益乘数。与市场的比较 法相比,收益法更依赖于估价人员根据市场的实际 情况作出正确的判断。 ß在净收益的求取上,应明确具体哪些收益和费用应 该被计算,哪些应该被剔除。报酬率率的求取有多 种方法,具体选用哪种方法应根据实际情况判断。 ß在运用报酬资本化法求取估价对象的净收益时,应 根据估价对象的净收益在过去和现在的变动情况以 及未来可以获得收益的年限,确定估价对象未来各 期的净收益,并通过合理的假设和简化,判断未来 的净收益属于下列哪种基本类型,以便于选用相应 的报酬资本化法公式来求取待估房地产的价格或价 值。 5.5.2收益价格估算应用案例 ß例5-23 某待估房地产位于xx市xx路xx号 ,总用地面积为4752.00平方米,总建筑 面积中,厂房建筑面积1023.68平方米, 办公楼建筑面积626.96平方米。土地性 质为划拨,使用期限自1999年8月至2049 年8月。该房地产同类市场出现较多,要 求评估该房地产1999年8月25日的价值。 例5-24 某估价对象为一出租型写字楼,土地总面积为 12000平方米,土地使用权年限为50年,从2006年6月30 日始。建筑物总建筑面积52000平方米,2003年6月30日 建成,建筑结构为钢混结构,建筑物层数地上22层、地 下2层。要求评估该写字楼在2005年6月30日的市场价格 。 ß通过调查,收集的资料如下: (1)租金按净面积计,可供出租的净面积占建筑总面积 的60%, 总计为31200平方米,其余部分为公共过道、 大楼管理人员用房、设备用房及其他占用的用房; (2)租金平均每月每平方米为35美元; (3)空置率年平均为10%,即出租率年平均为90%; (4)经常性费用平均每月为10万美元,包括工资、水电 、维修、 清洁、保安等费用; (5)房产税按建筑物重置价值(重置价格为5500万美元 )扣除30%后的余值的1.2%缴纳(每年); (6)其他税费为每月总收入的6%(每月)。
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