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重点城市对比研究报告20170824(终稿)

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重点城市对比研究报告20170824终稿 20170824终稿
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2017/9/21 重点城市 对比研究分析报告 2017年8月 集团公司投资部 城市规划一 一、城市规划 城市行政级别 房地产城 市等级划 分 城市能级规划定位 “八纵八横” 核心节点城市 高铁线数量 城市群规划 21个服务 外包示范 城市 18个国家 级新区 国家新 型城镇 化试点 城市 16个国家 自主创新 示范区 是否国家 智慧城市 试点城市 国家自由 贸易区 是否长江经 济带节点城 市 是否一 带一路 战略城 市 是否12个 跨境电商 综合试验 区 南京市省会城市1.5线城市 国家级中心 东部地区重要的中心城市、全国重要的科研 教育基地和综合交通枢纽 2长三角城市群是江北新区是苏南是 是 苏州市地级市1.5线城市 I型大城市、国际化大城市、三角城市群重要 的中心城市之一 长三角城市群是 是苏南是 是 是 常州市地级市2.5线城市 长三角中心城市之一、先进制造业基地 长三角城市群 是苏南是 是 南通市地级市2.5线城市 长三角北翼经济中心、现代化港口城市 长三角城市群 是 是 是 合肥市省会城市二线城市 区域级中心 全国重要的科研教育基地、现代化制造业基 地和区域性交通枢纽、长江中下游重要的中 心城市之一 4长江中游城市群是 是 合芜蚌国 家高新区 是 是 是 武汉市省会城市1.5线城市 国家级中心 我国中部地区的中心城市;国家重要的工业 基础、科教基地和综合交通枢纽 2长江中游城市群是 是武汉东湖是 湖北自贸 区 是 长沙市省会城市二线城市 区域级中心长江中游地区重要的中心城市3长江中游城市群是湘江新区是长株潭是 重庆市直辖市1.5线城市 国家级中心 国家重要的中心城市之一、长江上游地区经 济中心、国家重要的现代化制造业基地、西 南地区综合交通枢纽 3+2(2条通过 连接线并入) 成渝城市群是两江新区是 是 重庆自贸 区 是是是 昆明市省会城市二线城市 区域级中心我国西部地区重要的中心城市之一3滇中城市群 滇中新区 是 是 中山市地级市2.5线城市 珠三角城市群 是 广州市省会城市一线城市 国家级中心 国家重要的中心城市、国际商贸中心和综合 交通枢纽 3珠三角城市群是南沙新区是 珠三角国 家示范区 是 广东自贸 区 是是 佛山市地级市2.5线城市 全国重要的制造业基地、珠三角地区西翼经 贸中心和综合交通枢纽 珠三角城市群是 珠三角国 家示范区 是 东莞市地级市2.5线城市 珠三角城市群 是 是 南昌市省会城市2.5线城市 区域级中心长江中游地区重要的中心城市3长江中游城市群是赣江新区 是 石家庄市 省会城市二线城市 区域级中心京津冀地区重要的中心城市之一3京津冀城市群 是 是 太原市省会城市2.5线城市 中部地区重要的中心城市 京津冀城市群 青岛市 副省级城 市 二线城市 国家级中心 我国沿海重要的中心城市和滨海度假旅游城 市、国际象棋港口城市 2山东半岛城市群 西海岸新 区 是 山东半岛 国家高新 区 是 是是 济南市省会城市二线城市 区域级中心 环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城 市 2山东半岛城市群是 山东半岛 国家高新 区 是 成都市省会城市1.5线城市 国家级中心 国家重要的高新技术产业基地、商贸物流中 心和综合交通枢纽,西部地区重要的中心城 市 3成渝城市群是天府新区 成都高新 区 是 四川自贸 区 是是 西安市省会城市二线城市 国家级中心 国家重要的可研、教育和工业基地;国家西 部地区重要的中心城市 3关中城市群是西咸新区 西安高新 区 是 陕西自贸 区 是 郑州市省会城市二线城市 国家级中心 我国中部地区重要的中心城市,国家重要的 综合交通枢纽 3中原城市群 郑洛新国 家高新区 是 河南自贸 区 是 无锡市地级市二线城市 长三角中心城市之一 长三角城市群是 是苏南是 是 城市宏观及政策二 二、城市宏观及政策 宏观经济——经济实力汇总表 省城市 经济实力 GDP(亿)GDP增速 第三产业占 比 人均GDP 人均GDP 增速 社零总额 (亿) 社零增速房地产投 资额(亿) 房地产投资 增速 房投/GDP 年末全市人民 币各项存款余 额(亿) 个人储蓄 存款余额 (亿) 城镇人均 可支配收 入(元) 城镇人均可 支配收入增 速 江苏省南京市1050308.00%58.40%127264 508810.90%184629.20%17.57%283566095499978.40% 江苏省苏州市154007.50%51.40%145000 493710.70%216316.00%14.05%25864 544008.00% 江苏省常州市57748.50%50.90%122721 220310.70%447-12.10%7.74%85413367460587.80% 江苏省南通市67689.30%47.75%927029.30%263310.70%58415.50%8.63%113313809392478.10% 安徽省合肥市62749.80%44.90%801368.78%244612.00%13537.40%21.56%134803332348529.00% 湖北省武汉市119137.8552.80%1114696.20%561110.00%2517-2.50%21.13%221966606397379.06% 湖南省长沙市93249.40%59.20%123681 7.00%411711.60%126126.50%13.52%154894873432948.30% 重庆市重庆市1755910.70%48.40%579029.60%727113.20%3726-0.70%21.22%3121613399296108.70% 云南省昆明市43008.50%56.70%641627.60%231012.10%15315.50%35.59%126564124367398.20% 广东省中山市32037.80%45.50%994717.10%120611.00%54413.00%16.97%503123094161311.70% 广东省广州市196118.20%68.56% 87069.00%254118.90%12.96%4753014430509419.00% 广东省佛山市86308.30%39.10% 301811.60%123030.10%14.25%132826736431206.10% 广东省东莞市68288.10%53.20%826828.60%247113.10%64311.70%9.41%115454944430968.30% 江西省南昌市43549.00%42.80%815987.60%186811.00%67539.00%15.49%96282770346198.40% 河北省 石家庄市58586.80%46.80%545265.90%297510.50%10365.10%17.69%110785348304598.10% 山西省太原市29567.50%62.60%682346.90%16668.10%68212.90%23.07%110703662296326.90% 山东省青岛市100117.90%54.70%109407 410510.30%136922.00%13.68%140075326435988.00% 山东省济南市65367.80%58.90%909996.50%376510.40%116414.80%17.81%15537 430527.90% 四川省成都市121707.70%53.10%769606.20%564710.40%26396.50%21.68%3143410808359028.10% 陕西省西安市62578.50%61.20%713576.50%37319.60%19566.80%31.26%190747036356307.40% 河南省郑州市79948.40%50.75%828726.40%366611.30%277938.90%34.76%190016298332146.80% 江苏省无锡市92107.50%51.30%141300 31209.60%10344.20%11.22%146124957486287.80% 1、宏观经济——经济实力 二、城市宏观及政策 Ø较多的区域中心城市的GDP多集中于5000-10000亿,未来有一定发展潜力; Ø以上城市的GDP增速均高于全国平均增速,未来经济发展动力强劲; Ø第三产业占比普遍在50%左右,未来产业结构优化带来的经济增长可期。 15000亿及以上10000-15000亿5000-10000亿5000亿及以下 1、宏观经济——经济实力 GDP总量过万亿的城市有:广州、重庆、苏州、成都、武汉 、南京、青岛;GDP增速较高的城市有:重庆、长沙、南通 、合肥、南昌;增速放缓的城市为:苏州、无锡、太原; 二、城市宏观及政策 人均GDP超10万的城市,人均GDP增速相对于人均GDP10万元以下的城市整体略低,说明这类城市主要以经济结 构调整优化(质)驱动经济增长;而人均GDP10万元以下的城市多以原有模式推动经济增长。 超10万元 10万元以下 1、宏观经济——经济实力 二、城市宏观及政策 旅游资源二产相对发达 Ø从社零/GDP比值来看,比值较高的城市多为拥有较丰富的旅游资源,而比值较低的城市多是第二产业相对发达 ; Ø比较各城市社零的增速与GDP增速的差值,可以看出中山、苏州、佛山、昆明、石家庄和东莞差值超过3%,说 明这些城市消费结构与档次升级较为明显。 1、宏观经济——经济实力 二、城市宏观及政策 衡量指标异常基本正常正常运行基本正常异常 房地产投资 /GDP 0.2 反映房地产投资规模的基础指标,合理指标为0.1-0.15 异常 正常运行基本正常基本正常 1、宏观经济——经济实力 二、城市宏观及政策 2016年房地产市场火爆的合肥、南京、南昌、武汉的个人储蓄占比较低,另一方面看,佛山、石家庄、中山 和重庆等城市未来需求有一定的支撑(市场容量存在爆发性增长的可能性)。 1、宏观经济——经济实力 二、城市宏观及政策 城镇人均可支配收入较高城市集中于中国东部沿海区域,同时增速相对稳定;2016年仅有太原和重庆的城镇人均可支 配收入略低于3万元,按照正常情况增长,以上全部城市在2017年达3万元以上。 1、宏观经济——经济实力 城镇居民人均可支配收入较高的城市依次为:苏州、广州、南京、无锡、常州、青岛;增长较快的有: 中山、广州、武汉、合肥等; 二、城市宏观及政策 人口净流入城市主要分为两类:一类是省会城市,另一类是有产业支撑,尤其是第二产业占比较高的城市(东莞、中 山、佛山等)常住/户籍比值较高。 1、宏观经济——人口支撑 二、城市宏观及政策 Ø新生儿人数占比常住人口比值小于1的城市有无锡(0.69%)、苏州(0.71%)、南通(0.78%)、常州(0.79%)、武汉(0.89%); Ø在校小学生人数与新生儿人数比值远低于6的城市有青岛、合肥、南京和济南等,未来这些城市需配套更多的学校,购 房需求有待进一步释放。 1、宏观经济——人口支撑 城市常住人口较多的城市依次为:重庆、成都、广州、武汉、苏州、郑州、青岛;增量较为突出的城市为: 成都、广州、重庆、长沙、武汉、郑州、西安、青岛、济南; 二、城市宏观及政策 1、宏观经济——人口支撑 二、城市宏观及政策 2、政策-南京(示例) 限购 Ø本地家庭限购2套、单身限购1套(含新房及二手房) Ø外地限购1套,六合区、溧水区、高淳区纳入非本市户籍居民家庭限购范围 Ø外地人购房资格:自购房之日起前3年内在南京累计缴纳2年及以上个人所得税或 社会保险证明,补交、补办不予认可 限贷 Ø首次购房:30%(全市辖区) Ø有贷无房或有房无贷:50%(六合35%,高淳、溧水30%) Ø有房有贷:80%(六合50%,高淳、溧水40%) Ø暂停发放家庭购买第三套及以上住房贷款 产品端(商 办物业) Ø商业办公类建筑不得按单元式或住宅套型设计,如果想要带独立卫生间,每一分隔单 元的套内建筑面积应不小于150平方米,而且此类套间面积不得超过本层建筑面积的 20%,且不得分割销售 Ø不得利用层高进行潜伏设计,商业办公类非住宅类建筑,除土地出让合同约定可配建 酒店式公寓外,其余一律不得标注酒店式公寓功能 供给端 Ø网上竞价达到最高限价80%时,申领预售许可证应达到以下施工进度;①七层及以下 的,完成基础工程并施工至主体结构封顶;②八层及以上的,完成基础工程并施工至 主体结构三分之二以上 Ø网上竞价达到最高限价90%时,该地块所建商品住房必须现房销售 Ø同期房源应一次性向价格主管部门申报备案价格,批次申报面积不宜低于3万平方米 二、城市宏观及政策 2、政策-南京(示例) 限售 Ø购房人(含居民家庭、企事业单位、社会组织)新购住房在取得不动产权证后,3 年内不得转让。通过赠与方式转让住房的,自签署《赠与合同》并办理转让确认 手续之日起,赠与人满3年后方可再次购买住房。通过赠与方式取得住房的家庭或 居民,执行住房限购政策 Ø在出让地块竞价达到最高限价后,转为竞争保障性住房建筑面积,每轮竞 拍建筑面积增幅为200平方米或者200平方米的整数倍 Ø竞拍面积最大者为竞得人,房屋建成后(集中分布)无偿移交政府 Ø相应建设成本不计入该地块商品住宅房价准许成本 供给端 南京都市圈 政策(句容 ) Ø外地人家庭在句容市区(含开发区)、宝华镇限购1套 Ø外地人购房需缴纳1年及以上的职工基本养老保险参保证明或个人所得税纳税凭证 Ø公积金贷款首付比例由原来的20%调整为30% 房地产市场基本面三 1、成交量价分析 成交量同比增速 成交价格同比增速 同比去年同期,各城市成交价格均有不同程度的增长,其中:常州、中山、南通、西安、重庆 、东莞等涨幅较大;成交量除重庆、昆明、西安等中西部后发城市外,均出现不同程度的下滑 ,其中无锡、合肥、中山、南京、济南、东莞等城市下滑幅度较大。 三、房地产市场基本面 2、库存及去化周期 中短期来看,苏州、无锡、中山、东莞、济南、合肥、成都等城市去化周期较长,存在较大去 化压力;南京、常州、南通、重庆、武汉、昆明、太原、佛山、西安、郑州等去化周期较短, 市场价格存在上涨的压力。 三、房地产市场基本面 3、累计供求关系 2012年到2017年7月,从累计土地供应建面和成交面积差值可以看出,青岛、郑州、武汉、 昆明、合肥、西安、济南、重庆等城市依次土地供应量较大; 三、房地产市场基本面 4、供求风险分析 近一年供应建面与库存量总和(万方) 未来预计去化周期(月) 长期风险大 长期风险小 将目前的存量与累计供求差值累加,根据目前的市场去化情况,可以看出:青岛、合肥未来风 险最大,郑州、济南、昆明、武汉长期风险较大;中山、无锡、东莞、苏州长期看好;南通、 广州、长沙、南京、佛山长短期都风险较小。 三、房地产市场基本面 5、预计新增供应及去化分析 目前的存量及近一年土地供应建面形成的未来供应量,以目前的市场去化速度,得到各城市的 去化周期;可以看出:合肥、重庆、武汉、昆明、郑州后期供应量较大;成都、济南、青岛库 存量较大;合肥、济南、郑州、无锡去化周期较长,风险较大。 三、房地产市场基本面 房价/地价反映了资金的利用效率,房价/地价较高的城市有:昆明、太原、西安、青岛、郑州 等,相对来说多为非热点城市,地价上涨幅度相对有限。 6、房价/地价-资金效率分析 三、房地产市场基本面 7、房价/地价-同比增速分析 2017.1-7月同比地价增幅较快的城市有:东莞、成都、广州、无锡、南通、中山;南京、苏 州、合肥、常州、太原、西安、郑州地价涨幅低于房价涨幅。 三、房地产市场基本面 8、房价/地价-盈利空间分析 2017.1-7月东莞仅一块地成交,楼板价为2万/㎡,超过了房价均值,出现了倒挂现象;整体 对比分析,盈利空间较大的城市依次有:郑州、太原、青岛、昆明、西安、济南、常州、南通 、苏州、南京等。 三、房地产市场基本面 总结四 五、总结 黄色标记城市整体风险较小,建议进入,尤其长沙、重庆、西安,其次 昆明、成都、太原等城市;红色标记城市短中长期有一定风险。 城市城市经济分析 人口增长 率分析 政策 成交量价分析( 市场现状研判) 库存及去化分 析(中短期市 场预判) 未来新增供应 分析(一年内 市场预判) 房价地价分析 南京市好低限售+限购+限售下滑好无风险一般 苏州市好低限购+限贷下滑压力大适中一般 常州市较好低限售适中好无风险较高 南通市较好低 适中好无风险较高 合肥市好一般限购+限贷下滑压力大风险大一般 武汉市好较高限购+限贷下滑好适中一般 长沙市好较高限购 适中较好无风险较高 重庆市好高 上涨好无风险较高 昆明市较好一般限贷 上涨好适中高 中山市较好低限购下滑压力大适中较高 广州市好高限购+限贷 适中好无风险一般 佛山市好一般限购+限贷下滑好无风险一般 东莞市较好低限购 下滑较好适中低 南昌市较好一般限购+限贷 适中好适中一般 太原市一般低 下滑较好适中高 青岛市好一般 适中压力大适中高 济南市好一般限购+限贷下滑较好风险大较高 成都市好高限购+限贷 适中好适中一般 西安市较好较高 上涨好无风险高 郑州市较好较高限购+限贷 下滑好风险大高 无锡市较好低限购+限贷 下滑压力大风险大一般
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