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当前行业形势分析和发展趋势预判20140226

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当前行业形势分析及发展趋势预判20140226
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客户拜访道具包客户拜访道具包 此报告仅供客户内部使用,未经中国房地产信息集团 | 克而瑞(中国)信息技术有限公司的书面许可,其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。 2012年5月 当前行业形势分析及发展趋势预判 丁祖昱 先生 易居(中国)控股有限公司 执行总裁 上海易居房地产研究院 副院长 2014年2月 目录 Contents 2 一、2013年房地产市场总结与2014年展望 二、八大纬度看城市市场 三、当前行业标杆房企面面观 四、五大类项目点评 一、2013年房地产市场总结与2014年展望 3 u 首先,“地方问责”这唯一强调政策执行的条 款在颁布之初几乎无人关注。 u其次,“限购加强”响应者寥寥无几,区域限购 叫停仅沈阳一地落实,而“已限购城市进一步从严 ”,也仅在北京细则中有所体现,“未限购的三四 线城市酌情加入限购行列”,在地方层面上也没有 得到任何响应。 u再次,“二套房贷“未立即落实,仅北京等极个 别城市将二套房贷首付提升至7成,而其他一二线 城市直到年底那轮新政才真正落实; u最后,存量房交易个税调整对市场的影响力被严 重高估,除了北京落实之外,其他一线城市大多处 于宣而不行的状态中,连上海对该条款也采取了“ 忽略”的态度,而在二三线城市层面上,由于住房 信息体系建设的相对滞后,对于该条新政原本就不 具备基本的执行基础。 4 政策——国五条属上一届政府思路的延续,换届完成后被基本搁置 n 2013年正是新老政府的换届年,在3月份全国两会之前出台新一轮政策调控,可以看成是过去一届政府 在房地产市场调控问题上的最后一次表态,而由于其政治影响力正在淡化,而新一届领导人的施政纲领当时 还未明确,因此,地方层面上普遍对国五条采取冷处理,完全可以理解,而客观上讲,国五条的颁布也并未 对今年之后的市场走势起到明显的抑制作用。 一、 完善稳定房价工作责任制(地方问责) 二、 坚决抑制投机投资性购房(加强限购、二套房贷、存 量房个税) 三、 增加普通商品住房及用地供应 四、 加快保障性安居工程规划建设 五、 加强市场监管和预期管理 六、 加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制 2013年3月国五条细则大纲 (国办发〔2013〕17号) 5 城市出台时间二套房首付限购资格新政要点 郑州9月2日无变化契税及社保仍为1年,暂住证由1年变为3年。严格限购标准,未满20岁单身暂停买房 深圳10月11日7成 在本市1年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市 户籍居民家庭,限购1套住房 继续严格限购标准,加强差别化住房信贷政 策执行力度 三亚10月23日无变化限购主城区逐步降低商品住房开发比例 北京10月23日7成 京籍家庭限购两套房;京籍单身限购一套房;非京籍 家庭纳税/社保满五年限购一套房; 自住型商品房是主角 上海11月9日7成非户籍个税及社保由2年12个月调整为3年24个月严格限购标准及差别化信贷 广州 11月18日7成 非户籍个税及社保由2年内1年调整为5年3年严格限购标准及差别化信贷 武汉11月22日7成 非户籍个税及社保由1年变为2年,并限购1套限购升级,二套房首付将提高 南昌11月25日无变化非户籍个税及社保1年调整为2年,禁止未成年人购房卖房也有“2年”门槛 厦门11月25日7成 非户籍个税及社保1年以上可购房1套,两套以上禁购二套房7成成关注点 沈阳11月25日65%首付非户籍个税及社保由1年提至2年严格限购标准及差别化信贷 南京11月26日7成无变化差别化信贷 长沙11月26日无变化无变化进一步提高第二套住房贷款的首付比例 杭州11月26日7成无变化二套房首付不低于七成 福州11月27日无变化非户籍3年24个月无法提供个税或社保缴纳证明限购房价监测小组每周预测下周动向 太原11月28日 提高但未明 确比例 户籍购房年龄提高至20岁/无房单身仅能购1套;非户 籍个税或社保一年以上 强化原政策执行力度 西安11月28日无变化无变化逐步增加廉租房、公租房的供应量。 温州8月10日无变化本市户籍居民限购二套“最严限购”放松,可买第二套住房 芜湖8月26日无变化无变化补助高校毕业生购买144m2以下的首套房 徐州11月12日无变化限购区域为主城区,对90-144m2限购 限购区域缩小,仅对中等面积改善型限购, 满18岁子女购房不受父母限购影响 政策——17个一二线城市2013年下半年自主出台过渡性新政,同时部分三线城市放宽 n 年底全国有17个一二线城市相继出台收紧调控的政策,调控手段集中在提高限购条件,提高二套房首付 比例,加紧保障房建设等方面。年底这轮地方新政出台,有两大关注点:其一,体现了调控主体从中央转 向地方;其二,从动机来看,并非过去十年调控的延续,更多是迫于年底房价控制目标的压力所为。 n 值得注意的是,也有部分三线城市为加快存量去化,促进楼市积极发展,在下半年选择了适度放宽。 2013年下半年以来地方出台政策一览 6 政策—— 总体缓和,一线和少数二线城市有可能收紧,收紧幅度不大 n 我们对2014年全国房地产市场的政策面预测是总体缓和,大部分城市政策将减弱,但同时个别市场供求 矛盾激烈、房价上涨压力偏大的核心城市有可能收紧,但幅度应不会很大。在这其中,北上广深,以及二线 城市中的热点城市如南京、武汉等恐怕都将在列。 n 事实上,今年1月份以来,典型如上海已经在酝酿对离婚家庭再购房行为的限制举措,在我们看来,这类 细部环节的政策收紧将成为这些城市2014年行业政策的重要特征。 一线城市二线城市(热点)二线城市(普通)三线城市 总体判断调控进一步收紧 调控进一步收紧 但幅度应小于一线城市 调控总体缓和 局部将有放松 全面回归市场化 原因 1、市场供求压力大 2、房价上涨动力充足 3、在全国具风向标意义 1、房价上涨压力相对较大 2、市场供求压力相对较大 1、城市基本面向好 2、需求本地化 3、市场处于成长期 4、房价上涨较平稳 1、市场处于积蓄期、成长期 2、需求本地化 3、房价总体不高 城市 北京、上海 广州、深圳 南京、武汉 成都、重庆、苏州 厦门、西安、哈尔滨 常州、扬州、中山 泉州、南通、佛山 7 n 在未来相当长一段时间内,限贷、限购等房地产调控政策将不会进一步从严,唯一需要关注的 政策是物业税(房产税)试点扩大。 n 但另一方面,我们判断至少2-3年内房产税扩容在力度上不会明显加强:1、不会在全国范围内 全面铺开;2、不会由对增量房征税转为对存量房征税。 p 房产税全面推广缺乏硬件支撑,自试点开始 一直进展缓慢。 p 本届政府承担经济结构转型压力,为防经 济硬着陆,不会大力打击房地产业。 2011年1月17日,上海、重庆试点 2012年上半年,住建部宣称推动了40 个主要城市的住房信息联网 2013年年初,住建部承诺在7月1 日实现500个城市住房信息系统联 网,但最终爽约 2011年年底,住建部提出将全国40 余城市个人住房信息统一联网查询 Ø 进入2013年下半年,中国 经济增速下降迹象明显,复 苏步履蹒跚。 Ø 新一届政府致力于加速推 进经济结构转型,去杠杆、 去过剩产能、去库存”将是 下半年宏观经济的主旋律。 住房信息联网一直进展缓慢,难度较大 ,尤其是一些三四线城市,缺乏短期内 实现联网的客观条件! 政策——两大因素决定房产税2-3年内不会实质性加强,沪渝模式成首选 一旦对存量房征税,可能导致持有多套房源 的业主集中抛售房屋,导致市场供应集中释 放,对行业形成较大打击! 8 行业——投资:房地产投资增速整体平稳,预测2014年增速约在19-20% n 2013年,房地产投资同比增幅仍延续了持续向好的平稳态势,全国房地产开发投资86013亿元,同 比增长19.8%,增速比2012年全年增加了3.6个百分点;另外,房地产开发投资占GDO比例达到15% 。 n 目前行业整体平稳,政策环境也相对稳定,供需双方对于年内市场走势的态度也相对乐观,因此我 们预计,2014年全国房地产开发投资将保持平稳,预计将在19-20%之间。 年度全国房地产开发投资及增速走势 数据来源:国家统计局 亿元% 9 数据来源:国家统计局 年度全国商品住宅新开工面积及增速走势 行业——新开工: 土地市场成交量持续释放,新开工面积增速仍有上行空间 n 2013年全年,房地产开发企业房屋新开工面积201208万平方米,同比增长13.5%。伴随着市场成 交的全面回暖,行业新开工总量较2012年出现大幅的回升。 n 就年内走势来看,在2013年二季度同比增幅进入正增长区域后,下半年土地市场成交持续释放, 行业投资信心明显提振,预测2014年新开工增速仍有进一步提升的空间。 亿平方米% 成交量——面积:预测2014年在12.5-13亿平,未来阶段性的顶部在13亿平左右 10 n 2013年,商品房销售面积130551万平方米,突破13亿平方米大关,同比增长17.3%,增速较 2012年上升15.5个百分点。预计2014年市场仍保持这一成交热度,成交量预计在12.5-13亿平方 米。 n 分地区看,受益于相对发达的经济和旺盛的需求,东部沿海地区成交总量增速较快,统计局数据 显示,2013年全年东部地区成交量较2012年同比增加19.3%,涨幅领先于中西部城市。 年度全国商品房销售面积走势 数据来源:国家统计局 亿平方米% 成交量——金额:预测2014年在9万亿元左右,未来阶段性的顶部在10万亿元左右 11 n 成交金额方面,在一、二线城市成交回暖的带动下, 2013年全国商品房销售额也迎来了新一轮 的快速扩张,年内全国商品房销售金额突破8万亿元,同比上升26.8%,同比增速创下近4年新高。预 测2014年行业销售额将在9万亿元左右,未来阶段性的顶部应在10万亿元左右。 n 从年内各月市场成交走势来看,上半年同比增速相对较高,主要原因有二:其一,年初时国五条 出台,各主要城市市场出现赶政策末班车行情,推动成交量井喷;其二,2012年上半年市场处于企 稳回升的初期,成交量也刚脱离底部区域,在此低位基数的作用下,今年上半年成交同比增幅较大。 年度全国商品房销售额走势 数据来源:国家统计局 万亿元% n 2012年下半年以来,随着市场环境的持续好转,重点城市房价明显企稳回升,至2012年底中 国城市住房价格288指数已与本轮回调前的峰值持平,截止2014年1月,指数已连续20个月上 涨。统计局销售均价方面,在三四线城市房价持续提升推动下,近年来房价一直也处于较快上升 阶段 n 从环比涨幅来看,伴随着前期积压的刚性需求逐步得到释放,以及市场成熟度的不断提升, 进入2013年四季度后,288房价指数同环比涨幅均有所下降,预测2014年涨幅将继续趋缓。 房价——288指数:2013年四季度房价涨幅有所降低,预计2014年将继续趋缓 数据来源:中房网 12 中国城市住房(一手房)价格同环比涨幅 中国城市住房(一手房)价格288指数 时间288指数环比涨幅同比涨幅 2012-7944.61.26%-3.32% 2012-8954.91.10%-2.57% 2012-99620.74%-1.95% 2012-10973.11.15%-0.32% 2012-11978.20.52%0.99% 2012-12989.21.12%4.13% 2013-110001.09%6.44% 2013-21007.40.74%7.55% 2013-310130.55%8.55% 2013-41027.41.42%9.78% 2013-51037.81.01%11.32% 2013-61041.80.39%11.68% 2013-71050.50.84%11.22% 2013-81061.81.08%11.19% 2013-91066.20.41%10.83% 2013-101075.10.83%10.48% 2013-111083.30.76%10.75% 2013-121088.90.52%10.08% 2014-11093.90.46%9.39% n 统计局所公布的房价固然存在准确性不足的问题,但作为国家发布的行业权威数据,该指标 涨跌仍是政府制定政策的重要风向标之一,因此研究其走势,在预判行业政策环境方面,仍存在 一定意义。 n 就统计局所发布的房价走势来看,2013年房价增幅有所趋缓,同比增速为7.71%,较2012年 下降了1.16个百分点,预计2014年这一趋势仍将持续,全国均价方面同比涨幅将在5%左右。 房价——统计局房价:预计2014年房价涨幅将有所趋缓,同比涨幅将在5%左右 数据来源:国家统计局 13 全国商品房销售平均价格 元/平方米% 14 土地——去年土地购置面积增长近一成,预计2014年保持平稳爬升 n 2013年全国土地市场成交火热,并呈整体上扬走势,下半年房企土地购置面积比上半年增长近 五成,且在11月创造成交高峰,全年土地购置面积高达38814.38万平方米,同比提升了8.8%; n 进入2014年,虽然受到季节性影响,土地市场供求量均略有回落,但1月的土地成交规模依然 维持在较高水平,预计今年全年的成交量很可能保持平稳增长,但涨幅将明显降低。 2013年1月-2014年1月全国房地产企业土地购置面积 数据来源:国家统计局 万平方米 15 土地——2013年土地成交额提升三成多,预计今年小幅增长概率较高 n 2013年全国土地成交价款共计9918亿元,呈大幅度增长,同比2012年提升了33.8%,其中三 四季度土地成交额提升显著,较上半年增长68%,且在11月达到全年峰值; n 今年1月以来,土地成交额环比稍有回落,但整体来看成交热度仍较高,同时,呈明显的市场分 化,一线城市更受关注,北京、上海表现尤为突出,预计这类城市仍将是今年房企重点争夺的桥头 堡。然而,我们认为今年行业内整体资金状况或偏紧,且去年土地集中成交放量,预计2014年全年 土地成交金额小幅增长的可能性较大。 2013年1月-2014年1月全国房地产企业土地成交价款 数据来源:CRIC 亿元 二、八大纬度看城市市场 16 n 2013年一二线城市市场持续升温,全年13个城市成交破千万方,整体上看二线城市政策环境更平稳,成 交量同比增幅高于一线城市。 n 部分城市去年成交峰值出现在3月,这和国五条的出台有直接关系。一线城市去年市场总体走平,北京 下半年有所回落;二线城市大多数成交峰值出现在下半年,市场呈现逐步走高,我们认为这和这类城市房价 上涨压力相对较轻,政策环境趋松有关。 各城市商品住宅成交走势表(单位:万平方米,%) 成交量——13大城市2013年成交破千万,二线城市市场走势持续走高 17 数据来源:CRIC 能级城市1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全年 同比 一线上海101541529094112779014314012898128037% 深圳62173938495236363335533648527% 广州1377614471878580849311794891156-1% 北京146601608492100841081168272891193-9% 小计44620749428332234927831738637434831141138% 二线兰州1251413151519242214232620191% 杭州76338792616761707790747285983% 苏州59347471656465626584729480926% 昆明50293547485965319179978071161% 海口24144221221517171540352428657% 合肥906317511710882100958188104129123251% 长沙11267159123127111157134109136135162153249% 南宁44235342434357485865506359047% 武汉10265138118121125128130131149142132148136% 天津8146118971028698102108118122106118233% 青岛8038128909375799490131131133116230% 南京78511031028172888281808894100030% 大连56286656594755465045537363328% 沈阳8757146131105101123142164128129110142326% 济南59298644575747555869634967224% 郑州50257158737349676060978977224% 长春59297769655860677063756775823% 西安 105491211181171001101019284117119123219% 成都137110426290217175274217228237190188268913% 福州2421382221271618102231252769% 贵阳3026819160727283789287688409% 南昌3734373229393331307354344646% 重庆 22115924121817816916114617623721814722720% 厦门6132794049424434302693449-6% 小计1734106725952102191617741978189619742210219620872352525% 18 2013年各城市商品住宅成交走势表(单位:万平方米,%) 成交量——三线城市明显分化,市场走势总体呈现平稳,部分城市四季度走强 数据来源:CRIC n 三线城市明显分化,既有经济基本面有支撑、市场规模快速成长的城市,成交增幅超过50%;同时也有 容量有限、前两年经历快速增长,目前市场正进入调整阶段的城市,如无锡和漳州,成交同比甚至呈现下 跌。 n 从成交走势上看,三线城市波动较一二线城市来说较小,月度成交峰值相对分散,其中烟台、徐州、常 州等城市市场在下半年、尤其是四季度呈现显著的走强趋势。 能级城市1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月全年 同比 三线 泉州17152621192114131721223323880% 烟台23133030382430333639454838972% 三亚2118182384654881013371% 泰州1511141010715191726131317068% 清远17125820282219292229232930861% 洛阳31234132312434293027283036155% 北海1582118192822201820261623150% 徐州24162621243427454138386039450% 连云港41413825332826313536353740543% 文昌2224437222113443% 廊坊2093224201925131719221924037% 南通2371317122617131222151819534% 中山71417458827352686984646580226% 芜湖22232818221914179021101630125% 肇庆21132118181213161321221320322% 东莞61236451425663657276726370919% 扬州15132416141312148108415115% 宜兴851271012118101510911712% 株洲18142420272018183841132927810% 常州4532494254504047454852655676% 佛山10441867986794537628982758643% 惠州3112372831292630283329223382% 无锡462349434842403550474247511-12% 漳州321319141518131414152236225-14% 小计723428806639695663589621750787702758816422% n 从供求比来看,2013年全年除北京、成都和杭州以外,其余城市均处于供求平衡的状态,北京、成都 供不应求,供求比达1:1.5,而杭州全年略微供过于求,供求比为1:0.7。 n 2014年首月各城市供应量均出现较大下滑,因而广州、深圳、成都等众多城市供求比出现显著上升, 这主要由于:其一,春节传统淡季所致;其二,大多数房企去年销售良好,1月不急于推盘去化。 供求比—— 2013年基本保持供求平衡,2014年首月多市供求比显著上升 各城市商品住宅供求比(单位:万平方米) 备注:1、供求比(供求比=月成交/月供应):在0.8-1.2之间较为平衡,高于1.2市场呈现供不应求,低于0.8则为供过于求 城市能级城市供求比1月变动 1月供求比2013年供求比 一线北京1.51.5 —— 上海0.91.1↓ 广州1.41↑ 深圳20.10.8↑ 二线长春1.40.9 ↑ 长沙0.70.8↓ 成都3.51.5↑ 贵阳10.9↑ 杭州0.60.7↓ 合肥0.91.1↓ 济南1.70.8↑ 南京10.9↑ 南宁0.91↓ 宁波0.80.8—— 青岛0.70.8↓ 沈阳1.60.8↑ 苏州1.40.9↑ 厦门21.1↑ n 随着2013年年底以来成交量的回调,以及市场新增供应规模的下降,多数典型城市库存消化周期略有 拉长,统计数据显示,广州、深圳、杭州、济南和沈阳等城市消化周期同比2013年1月均有所增加,且涨幅 都在20%以上。 n 而在年内楼市正式启动之后,伴随着市场供求双方的进场,在市场去化速度逐步上升的推动下,未来典 型城市消化周期或将有所恢复。 消化周期——首月多数典型城市消化周期略有拉长,未来或将有所恢复 城市能级城市1月底存量同比1月底消化周期同比 一线北京323 -49%3.6 -22% 上海999 7%9.0 -9% 广州738 7%8.0 42% 深圳335 3%9.4 21% 二线长春1017 11%15.9 12% 长沙1057 21%10.6 11% 成都1011 -47%5.0 -48% 贵阳697 28%9.2 5% 杭州738 83%13.3 142% 合肥471 -20%4.6 -35% 济南638 43%11.4 47% 南京567 17%6.7 1% 南宁413 1%7.6 -25% 宁波511 16%17.5 10% 青岛1389 26%12.9 18% 沈阳1514 40%12.5 30% 苏州686 36%9.6 17% 厦门117 -31%4.3 16% 各城市商品住宅存量与消化周期(单位:万平方米,月) 备注:1、库存消化周期:一年左右较为平衡,高于18个月市场呈现供过于求,低于6个月则供不应求 n 从全国范围内看,2013年成都、合肥、郑州、昆明和贵阳等5个城市盘均销售面积在5万平方米以上, 在全国处于前列,在我们看来,这些城市无一例外都是盛产规模大盘的二线城市,尤其是贵阳,花果园单项 目成交面积便占到全市总成交量的39%。 n 一线城市北京、上海盘均销售均低于2万平,在全国处于较低的水平,而三线城市方面,虽然项目集中 度也较高,但由于市场规模总体较小,因此盘均销售量也较低。 21 2013年各城市商品住宅成交走势表(单位:万平方米) 盘均销售——5个城市盘均年销售量超过5万平,盛产规模大盘是其共同特征 n 一线城市旺盛的市场需求,使其市场长期处于供不应求的状态,其土地消化周期也明显低于其他各能级 城市,如上海、广州等市虽然当前消化周期保持在1年左右,但在过去很长一段时间里土地供应长期稀缺, 另外,深圳市目前土地消化周期仍不足3个月。 n 二三线城市地方政府近年来加大城市建成区建设力度,尤其是综合体兴起,其商品房市场供应出现了较 为明显放量现象,整体消化周期显著高于一线城市,如宁波、鄂尔多斯等市更是出现供应显著过量的情况。 土地消化周期——一线城市相对平衡,部分二三线城市存在去化周期过长现象 各城市土地消化周期(单位:年) 能级平均值城市消化周期城市消化周期城市消化周期城市消化周期 一线0.88 上海1.02 北京1.28 广州0.98 深圳0.24 二线2.23 重庆1.52 青岛2.91 大连3.59 呼和浩特1.70 天津3.24 宁波6.10 福州2.03 太原3.12 成都1.09 长沙1.33 长春3.21 乌鲁木齐2.41 杭州3.31 济南2.93 合肥0.93 贵阳1.94 苏州1.55 郑州1.45 昆明1.92 兰州2.64 南京2.19 哈尔滨3.21 厦门1.92 银川2.13 武汉2.28 西安0.56 南昌2.32 海口0.90 沈阳2.08 石家庄1.86 南宁1.09 西宁1.97 三线2.54 东莞0.68 烟台2.44 常州1.77 嘉兴2.51 佛山1.05 唐山2.17 徐州2.33 包头1.02 无锡2.54 潍坊3.10 台州1.77 盐城4.02 温州3.22 南通3.01 鄂尔多斯7.85 淄博1.12 泉州1.54 临沂4.08 邯郸2.90 金华1.70 n 至2013年12月,京沪穗深四市商品住宅价格指数同比增幅均已超过20%,虽然一线城市所面 临的调控政策更为严厉,但在强大的人口吸纳效应所带来的旺盛需求下,其房地产市场价格仍然 远远领先于其他城市。 n 与东部沿海的一二线城市相比,得益于更为平衡的供求关系,贵阳、昆明等西部城市控制情 况相对更佳,房价增速相对稳定,并明显低于城市的可支配收入的增长。 23 2013年12月70大中城市商品住宅价格同比变动 房价——一线城市房价涨幅依然领先,西部二线城市房价控制情况较佳 城市同比增幅城市同比增幅城市同比增幅城市同比增幅 上海21.9%北京20.6%广州20.4%深圳20.3% 厦门16.9%南京15.6%福州13.3%沈阳13.2% 长沙12.3%太原12.1%桂林12.1%郑州12.0% 杭州11.5%徐州11.0%武汉10.9%西安10.9% 岳阳10.8%南充10.8%哈尔滨10.7%合肥10.7% 乌鲁木齐10.7%锦州10.7%呼和浩特10.6%青岛10.5% 南昌10.4%南宁10.3%石家庄10.1%大连10.1% 济宁10.0%宜昌10.0%北海10.0%西宁9.9% 成都9.7%湛江9.6%重庆9.5%济南9.4% 包头9.4%丹东9.3%平顶山9.3%银川9.2% 赣州9.2%泸州9.2%烟台8.9%洛阳8.9% 长春8.8%吉林8.8%襄阳8.8%惠州8.5% 泉州8.4%天津8.3%兰州8.0%宁波7.8% 秦皇岛7.8%贵阳7.4%扬州7.3%遵义7.2% 金华7.0%九江7.0%昆明6.9%常德6.4% 牡丹江6.2%韶关6.0%大理6.0%无锡5.9% 安庆5.9%三亚5.4%蚌埠4.8%海口2.4% 唐山1.7%温州-2.8% n 近两年,随着全国各级别城市房价普涨,土地成本均明显提高,房企加快一二线城市回归步伐,北上广深不必多 说,二线城市则以杭州为亮点,新进房企达9个。此外,市场容量较大且潜力可期的三线城市也是房企关注之地, 如佛山,新迎7家房企入驻。可以说,这些城市是企业发展的明星城市。 n 然而,值得注意的是,也有部分城市因为市场容量较小、竞争激烈、房价滞涨等因素或将成为明日黄花。典型城 市如温州,房价持续下跌,进入的4家50强房企,有3家连续两年未有拿地行为。 企业进驻——50强房企回归重点一二线城市,关注潜力三线城市 24 表: 2012-2013年全国典型城市50强企业新进入数量 资料来源:CRIC 城市能级城市近两年新进入企业个数 一线上海6 重庆6 广州4 北京3 二线杭州9 昆明4 南宁4 武汉4 西安4 郑州4 长沙3 济南3 南京3 宁波3 青岛3 沈阳3 三线佛山7 南通4 常州3 东莞3 城市能级城市50强企业进入个数 连续两年未拿地企业个数比重 一线天津321959% 广州241354% 深圳15853% 北京361953% 二线呼和浩特6583% 太原9778% 海口7571% 兰州7571% 成都271556% 苏州261454% 三线三亚9778% 镇江9778% 温州4375% 无锡211467% 江门3267% 营口6467% 漳州3267% 烟台14964% 唐山8563% 南通11655% 表:2012-2013年已进入50强企业未再拿地的城市情况 25 n数据显示,各能级城市中,TOP50企业在一线城市的表现最佳,金额集中度达54%,面积集中度为 47%。二线城市, TOP50企业市场份额略低,但比重依然达45%左右。可见大型房企普遍看好一线 城市潜力,且正向二线城市深入。 n一线城市而言,北京、广州两地表现颇为可观,大型房企云集,随行就市实现业绩突破。以万科、 保利为例,2013年,仅在北京万科便成交160多亿元,超过在大本营深圳的销售额,同时,保利于 广州收金142亿元,夺得销冠头衔。 集中度—— TOP50企业在一线城市份额较高,金额集中度达54% 图:TOP50企业在各级城市销售金额集中度情况图:TOP50企业在各级城市销售面积集中度情况 资料来源:CRIC 三、当前行业标杆房企面面观 26 27 2013年TOP50榜单分析 28 2013年中国房地产企业销售金额TOP50 单位:亿元 数据说明: 1、企业范畴:主营业务在中国内地的房地产开发企业。 2、项目属性:本榜单成交数据为商品房数据。为了榜单 的公正性,从四季度开始,合作项目不做重复计算。 3、数据来源:涉及的销售金额及销售面积均为合同签约 备案数据。 4、时间跨度:此次榜单各项数据若不作特殊说明,其统 计时间段均为2013年1月至2013年12月。 榜单发布 排行 企业名称 成交金额 1万科地产1740.6 2绿地集团1625.3 3万达集团1301.1 4保利地产1251.0 5中海地产1170.0 6碧桂园1097.3 7恒大地产1082.5 8华润置地681.0 9世茂房地产670.7 10绿城中国553.8 11融创中国508.3 12龙湖地产492.5 13金地集团456.0 14中信地产445.1 15招商地产428.0 16富力地产422.3 17华夏幸福376.0 18雅居乐374.0 19远洋地产368.4 20中国中铁329.0 排行 企业名称 成交金额 21世纪金源319.5 22中国铁建285.6 23荣盛发展270.0 24保利置业268.7 25 佳兆业239.0 金科集团239.0 27首开股份230.2 28新城控股223.0 29阳光城220.2 30融侨集团217.0 31金融街216.8 32和记黄埔215.7 33九龙仓214.0 34复地集团209.0 35蓝光实业206.4 36旭辉集团181.0 37宏立城177.8 38敏捷地产170.0 39深业集团166.7 40合景泰富165.0 排行 企业名称 成交金额 41华侨城162.5 42首创置业161.0 43新世界中国156.3 44中南建设155.0 45越秀地产153.6 46卓越集团153.1 47 海亮地产152.5 海航地产151.6 49中粮地产151.4 50建发房产150.5 29 2013年中国房地产企业销售面积TOP50 单位:万平方米 数据说明: 1、企业范畴:主营业务在中国内地的房地产开发企业。 2、项目属性:本榜单成交数据为商品房数据。为了榜单 的公正性,从四季度开始,合作项目不做重复计算。 3、数据来源:涉及的销售金额及销售面积均为合同签约 备案数据。 4、时间跨度:此次榜单各项数据若不作特殊说明,其统 计时间段均为2013年1月至2013年12月。 榜单发布 排行企业名称成交面积 1绿地集团1660.0 2碧桂园1652.0 3恒大地产1605.0 4万科地产1517.3 5保利地产1081.4 6万达集团1058.5 7中海地产991.7 8华润置地588.5 9世茂房地产558.0 10世纪金源543.2 11荣盛发展472.0 12龙湖地产438.8 13宏立城379.7 14华夏幸福378.6 15金地集团363.3 16中国中铁357.0 17中信地产347.0 18富力地产346.9 19雅居乐324.0 20中国铁建298.5 排行企业名称成交面积 21金科集团288.0 22绿城中国282.3 23招商地产278.5 24远洋地产268.7 25保利置业252.0 26佳兆业246.0 27蓝光实业237.0 28融创中国235.8 29新城控股230.0 30建业地产214.7 31海亮地产208.5 32旭辉集团205.0 中南建设205.0 34龙光地产195.8 35敏捷地产187.0 36阳光城186.2 37首创置业176.7 38复地集团173.0 39首开股份170.0 40金辉地产167.0 排行企业名称成交面积 41海航地产166.3 42升龙集团160.9 43九龙仓158.6 44融侨集团141.9 45中天城投135.9 46路劲基建126.7 47合景泰富122.0 48越秀地产119.1 49建发房产118.3 50和记黄埔118.1 n2013年以来,房地产市场增长迅速,大型房企销售势头足。今年全年商品房销售金额增速 为31%,而TOP50房企销售总额达到21355亿元,同比增长36%,增幅超过全国水平从集 中度上看,大型房企实现金额、面积集中度双双提升。 n金额集中度方面,2013年,五十强房企金额集中度较去年进一步提升。其中,TOP10企业 从12.76%上升至13.27%,增加了0.51个百分点,同时TOP20及TOP50企业同比分别增加 0.63个百分点及0.79个百分点。 n面积集中度方面,相比2012年,2013年TOP50企业面积集中度上升最为明显,增加力度达 1.23个百分点。其次为TOP20企业,同比增长0.74个百分点,TOP10企业则较去年增加 0.65个百分点。 备注:集中度=入榜企业销售金额(面积)/统计局公布的全国商品房销售金额(面积) 其中,2013年全国商品房销售金额是参照2012年全年与首11月增幅预估。 资料来源:CRIC,中国房地产测评中心 表:上榜企业销售金额集中度表:上榜企业销售面积集中度 集中度——业绩增长势头足,TOP50企业金额、面积集中度双双提升 30 级别 2013年 2012年 2011年 TOP10企业 13.27%12.76%10.67% TOP20企业 18.25%17.62%14.87% TOP50企业 25.35%24.56%20.75% 级别2013年2012年2011年 TOP10企业8.37%7.72%5.75% TOP20企业11.12%10.38%7.63% TOP50企业15.42%14.19%10.51% n相比2012年,2013年五十强房企入榜门槛再上新台阶。从金额门槛来看,TOP20及TOP50企 业同比增幅均超40%。其中,TOP10企业入榜门槛达到554亿元,较2012年460亿元门槛相比 ,同比增长20%,首次突破500亿大关。与此同时,TOP20企业金额门槛从去年的232亿元增 加至今年的329亿元,增长幅度为42%。除此,TOP50企业入榜门槛同比增加49亿元,增幅为 48%。 n在销售面积方面,TOP50企业的门槛增速最快,达到43%。2013年,TOP10企业入榜门槛达 到543万平方米,较去年同期增加了132万平方米,增幅为32%。TOP20企业同比增长20%, 入榜门槛从249万平方米增加至299万平方米。而TOP50企业入榜门槛同比增长了43%,至 118万平方米。 图: 2013年房地产企业销售排行榜门槛(单位:亿元、万平方米) 资料来源:CRIC,中国房地产测评中心 门
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