• / 159
  • 下载费用:40 金币  

安徽芜湖新华联梦想城14年年度营销报告

关 键 词:
芜湖新华联梦想城 新华联梦想城
资源描述:
1 离梦想最近的地方 ————新华联梦想城14年年度营销报告 2 第一章:徽州文化与米市的复兴 ——关于城市的梦想 3 文房四宝对话铁画 湖笔、徽墨、宣纸、歙砚,三件诞生于古徽州, 文房四宝书写不尽790年的徽州文化…… 传统工艺芜湖铁画,画不完370年的花鸟虫鱼和山川 河流…… 4 黄山对话方特 黄山之美,美在奇松、怪石、云海、温泉的自然奇观 ;方特之美,在于传承的快乐理念;形式不同,载体 不一,但同样是旅人的梦想之处; 5 徽商对话米商 徽商:“诚信为本、以义取利”; 米商:“敢做敢为,白手起家,闯 荡江湖”; 不同的经营理念,同样的智慧…… 6 老庄对话天门书院 顺其自然,无为而治;百家争鸣,门户开放, 核心思想与教学特点虽不一致,但对文化的崇尚一致; 7 古逍遥津对话鸠兹 八百勇士击破吴国十万大军的故事,口口相传了1700多年,至今听起来仍然引人入胜; 鸠兹,南唐时即“楼台森列,烟火万家”,已是繁华的市镇; 同样拥有千年历史,两座城市的共同梦想是永载史册…… 8 安徽省各市GDP及增速情况 芜湖——安徽次中心,GDP全省第二 【芜湖城市发展战略】: Ø 构建宁合芜城市群,与南京战 略合作,与合肥并进引领; Ø 打造芜马都市圈,打造安徽省 域核心; Ø 东扩南进; 中部第一对话省内第二 中部六省2013年GDP及增速 安徽——GDP增幅中部第一 2013年全省生产总值19038.9亿元,增长10.4%,连续10年保 持两位数增长,增幅居全国第11,中部第1位; 2013年房地产投资3946.2亿元,增长25.2%,增幅比上年提高 4.5个百分点。全年商品房销售面积6265.4万平方米,增长 29.7%,比上年提高24.8个百分点。商品房销售额3182.9亿元 ,增长36.6%,比上年提高30.7个百分点; 9 第二章:芜湖楼市与新华联的梦想 ——安徽第二大城市对话中国企业500强 10 安徽第二大城市的楼市现状与梦想 11 2011年,土地开始量价齐跌, 一线房企看淡芜湖,本土房企开发量增速停滞 ; 楼市现状 08-13年芜湖土地市场成交情况 08-13年芜湖市土地成交情况: Ø 2009-2010年为芜湖市土地市场的成交峰值年份,此后,量价齐跌,2012年的成交金额甚至低 至08年的水平; Ø 本土龙头开发企业伟星房产,2011年之后年度开发量增速停滞不前; 12 12年开始房地产销售波动中走低, 成交价几乎停滞不前; 楼市现状 2012-2013年芜湖市房地产 2012-2013年芜湖市房地产量价走势图 2011-2013年芜湖合肥成交均价走势对比(元/平)2012-2013年芜湖成交情况一览表 13 2013年成交面积下降12.7%,成交金额下降9.9% 大有被城市级别更低的蚌埠、阜阳赶超之势; 楼市现状 2012-2013年合肥市房地产成交量价走势图 2012-2013年芜湖市房地产成交情况一览表 2012-2013年芜湖市房地产成交量对比图 省内各城市2013年量价对比 省内其它城市VS芜湖 14 2012-2013年期间城东板块与城南板块成交均价对比图(元/平) 芜湖热点城东板块,未扛住大旗, 各楼盘纷纷打价格战,成交价甚至低于城南; 楼市现状 15 12年之后,一线房企销量下滑, 恒大销量远落后其它同类型城市 楼市现状 芜湖绿地镜湖世纪城近5年销售情况统计表 年份销售套数(套)面积(平)金额(万)均价(元/平) 2009年1073106925.3847125.44407 2010年1150121427.164410.65305 2011年1539149558.6750005015 2012年1740173000870005029 2013年1423146289784105360 芜湖碧桂园近5年销售情况统计表 年份销售套数(套)面积(平)金额(万)均价(元/平) 2009年1282176656.6667548.83824 2010年1021169238.282760.44890 2011年785102088.7530005192 2012年73095000456004800 2013年63672048322544477 安徽恒大各盘销售情况统计表 销售套数(套)面积(平)金额(万)均价(元/平) 2012年30349240.54318796474 2013年42854721378896924 与芜湖恒大2012-2013年两年销售成绩表现平平所对应的: 宿州恒大2013年12月15日开盘当天销售5.02亿; 蚌埠恒大2013年全年销售接近12亿; 16 本土龙头房企伟星,开始外地开发 ; 楼市现状 马鞍山伟星蓝山 合肥伟星公馆 2010-2013年间伟星房产销售情况 Ø 2013年伟星房产销售额及销售面积均创 下了近年来的最低; Ø 市场压力之下,伟星房产开始了外地开 发; 17 综合体项目鱼龙混杂,无真正意义上城市标 杆综合体项目; 楼市现状 鼎湖1876 国际广场 联盛商业 广场 星隆 国际城 延迟开业 变相欺诈惨淡经营 无人问津 万达 金街 18 下面我们再来看看中国企业500强的梦想…… 数据, 理应给到芜湖应有的实力体现! 19 多元化、资本化、复合型产业齐头并进企业情况 全国就业先进单位 中国优秀民营企业 上市公司 中国企业文化建设 优秀企业 中国最具生命力企 业100强 中国民营企业前50强 中国企业500强 历经二十余年的持续快速发展,新华联集团已成为涵盖化工、矿 业、房地产、陶瓷、酒业、金融投资等多个产业的大型现代企业 集团,被誉为“中国多元化路标企业”。 20 战略布局 2011年 新华联呼和浩特 新华联唐山 新华联株洲 新华联西宁 2012年 新华联大庆 新华联银川 新华联神农谷 新华联长沙 新华联芜湖 2013年 新华联上海 芜湖新华联 立足中国,布局亚洲; 21 由实业经营向实业经营与资本运营并重转移,文旅 产业成为公司的聚焦点; 战略目的 1、经营规模持续扩大; 2、产业竞争力不断增强; 3、国际化进程不断加快; 4、将文化旅游项目、度假项目 作为公司新的业务增长点; 22 “建设美丽新中国” 将新华联·梦想城打造为: 城市新未来 旅游新标地 文化新名片 23 新华联梦想城的梦想 ——关于项目2014年的目标 24 货量盘点 全年总货值约7.89亿,其中住宅4.65 亿,商业3.24亿 楼栋 预售时 间 面积套数 暂定均 价 货值 住宅 6#、7#7月12400128500062000000 3#、4#、5#8月18600192500093000000 1#、2#、10#、 20#、21#、22# 10月596095665200309966800 住宅合计11栋 90609886 464966800 商业DK-099月 2496516313000 324545000 25 销售目标 全年销售预计销售住宅700套,商业 100套,完成销售5.6亿,回款4亿 住宅销售目标 7月8月9月10月11月12月合计 推售套数128192--- 566--- --- 886 销售目标12010090180110100700 销售金额目标60005000450094505775525035975 签约金额目标10007000600076657701528734653 回款金额目标6002220439046316210695925010 销售率79.01% 商业销售目标 ------ 9月10月11月12月合计 推售套数 ------163000163 销售目标 ------ 60201010100 销售金额目标 ------ 1200040002000200020000 签约金额目标 ------ 150070005500400018000 回款金额目标 ------70040007000330015000 销售率61.35% 26 目标分解 2014年住宅 销售目标: 目标:700套 上门转成交:17.5% 需要意向客户: 4000组 2014年商业 销售目标: 目标:100套 上门转成交:8% 需要意向客户: 1250组 合计6-12月需上门5250组 全年需要蓄客5250组,月均750组 ,日均25组 27 美丽芜湖,需要新华联的建设; 惨淡楼市,需要新华联带来信心; 此处填写客户名称 此处填写项目标题文字 28 第三章:梦想的摇篮 ——我们面临的市场及客户现状 29 第一部分:楼市现状 30 2014年两会 不动产登记 房产税扩围 政策不明朗的 芜湖市场何去 何从? 限购政策放缓 政策概况 限购政策放缓,但主旋律不变,在政策不 明朗的情况下,客户仍持观望态度 31 芜芜湖市现现有商品住宅存量房面积统计积统计 面积积段套数占比 60平米以下12645.3% 60-80平米13835.8% 80-90平米519821.8% 90-100㎡22659.5% 100-120平米429118.0% 120-144平米567523.8% 144-180平米15026.3% 180平米以上22659.5% 芜芜湖市现现有商品住宅存量房面 积统计积统计 面积积区间间 剩余 套数 剩余 面积积( 万平 米) 占比 90平米以 下 7568 58.82 31.7 % 90-120㎡ 6474 66.00 27.2 % 120㎡-144 ㎡ 6075 72.35 25.5 % 144㎡以上 3726 78.98 15.6 % 合计 2384 3 276.1 5 芜湖住宅 概况 存量:市场存量房逾2.38万套,80-90平米、100- 120平米存量逾9000套,本项目主力面积段产品市场 竞争激烈; 32 项目名称 在售产品预计2014年推售 在售产品类型 2013年推售货量(套 ) 剩余货量(套)近期成交均价货量(套) 三潭音悦高层——305003元/㎡300 金浩仁和天地高层7915445149元/㎡800 兆通大观花园高层、小高层6176245139元/㎡500 鸿瑞熙龙湾高层5445834984元/㎡400 东方红郡 高层(精装修)、多 层、公寓 5686645412元/㎡500 东城豪庭高层3952444927元/㎡—— 柏庄香府高层3182355421元/㎡—— 苏宁城市之光高层、洋房93013975231元/㎡1000 柏庄观邸高层1609154862元/㎡—— 伟星城幸福里高层7443385853元/㎡900 恒大华府 高层(精装修)、小 高层(精装修) 5538917000元/㎡600 万科城 高层(精装修)、洋 房(精装修) 376545 北区:6690元/㎡ 南 区:7253元/㎡ 600 绿地高层111724295465元/㎡ 1200 东紫园高层、洋房8141644900元/㎡ 1200 剩余货量合计79279603将推货量合计800032 货源情况:片区楼盘存量房近1万套,2014 年预计推售约8000套,竞争压力较大 城东片区 33 项目名称现房数14年即将交房未售 东方红郡5370 万科城103247 城市之光61104 熙龙湾52115 兆通大观24200 柏庄观邸234177 东城豪庭416 三潭音悦331348 恒大华府1644 合计8781321 城东片区自2013年起各大楼盘开始进 入集中交付期,如:城市之光、东方红 郡、大观花园、三潭音悦等楼盘均有现 房在售。 城东片区 城东片区有近900套现房在售,14年即将交房未 售约1321套,城东将进入现房时代 34 华强地产 美加印象南区170-207平的大平层,降价为3700元 /平起,4200元均价。 柏庄地产 六盘联动,全线钜惠,柏庄观邸4518起,柏庄香府 5188起 金浩仁和天地4299元/㎡起,首付3万买3房 东方红郡 多层特惠房4800-5000元/平,15高层公寓2-7层 4200-4500/平(75㎡),怡园43#楼简装版科技住 宅12月7日开盘均价5200元/平 熙龙湾39万买两房 恒大华府一期现房20套特惠房源6400元/平(含装修) 芜湖住宅 价格 价格竞争:各大楼盘纷纷采用低 价、低首付跑量的策略 35 目前全市在售商业存量逾百万方 芜湖自2009年至2013年底共计上市商业面积239.46万方, 共计销售商业面积134.93万方,去化率仅为56% 芜湖商业 概况 目前全市在售商业存量逾百万方 36 项项目名称商业类业类型业态业态主力户户型销销售单单价 直线线距 离 销销售方式 南翔万商(芜芜湖) 国际际商贸贸城 商业综合体百货100-120㎡11000元/㎡1.4公里 1-3年每年返租7%抵扣总房款,4-5年 每年以租金形式返还 万盛十里洋场场商业综合体餐饮、商超100-150㎡11000元/㎡1.5公里 1-3年每年返租8%抵扣总房款,4-5年 每年8%返租 绿绿地新都会商业综合体餐饮、商超30-70㎡310000元/㎡6.7公里 1-3年每年8%抵扣总房款,4-5年每年 返租8%,6-15年每年保底返租6%,超 出部分收取20%管理费 鼎湖1876商业业广场场商业综合体百货11-33㎡21000元/㎡7.8公里 1-10年8%现金返租,每季度发放一次 ,10-20年10%返租,第5年、第15年 保值回购 赛赛格电电子市场场商业综合体 电子集中市场10-20㎡23000元/㎡5公里 1-3年每年7%抵扣总房款,4-5年每年 返租保底8%现金,5-10年帮租收取 10%管理费 万达广场场商业综合体餐饮、商超120-170㎡25000元/㎡6公里设立租赁中心,义务帮租 星隆国际际城商业综合体餐饮、商超31-147㎡50000元/㎡7.7公里 1-2年每年8%抵扣总房款,3-10年每 年返租8%现金,10年后可150%溢价回 购 赭山购购物公园商业综合体商业、娱乐40-100㎡40000元/㎡7.7公里 1-10年每年8%现金返租,10年后可 180%溢价回购 东东方红红郡社区商业业社区商业————24000元/㎡2.3公里—— 东东部星城社区商业业社区商业————10000元/㎡2.6公里—— 星颐颐广场场商业综合体餐饮、商超30-100㎡ 20000-30000元/ ㎡ 10.1公里 1-3年每年6%抵扣总房款,4-5年每年 返租8%现金 芜湖区域 商业 目前在售商业均以包租返租的营销模 式为目前主要销售方式 37 Ø 2014年推售量预计:预计约300套房源。 Ø 2014年主力户型:预计为110~130平左右的大 户型。 Ø 优势:价格较低;一期全部交付,目前在售均 是现房。 面积 100以 下 101~11 0 110~1 19 120以 上 合 计 2013年推( 在)售套数 16716156270609 已售套数16712135141455 价格走势图 一期现房二期待开发区域 住宅竞品 分析 三潭音悦:依赖于政府规划;现房发 售,主打低价,剩余大户型多 38 38 Ø 2014年推售量预计:预计约500套 Ø 2014年主力户型:80~120平 Ø 优势:简装科技住宅(地暖、新风系统)5200元/m², 性价比高,紧邻一中,自带商业且已运营,生活便利, 一期已交付,客户基数大; 面 积 公寓100以下101~110110~119120以上 合 计 2013推 (在) 售套数 882170310336 已售套 数 491450260220价格走势图 预计推售区域 住宅竞品 分析 东方红郡:依赖于政府规划;科技住 宅,性价比高,产品类型较为丰富 39 39 Ø 2014年推售量预计:预计约600套 Ø 2014年主力户型:预计为110以上的大户型 Ø 优势:国内地产大鳄,知名度高,项目规模大,物 业服务好,附带商业配套 面积积100以下101~110110~119120以上合计计 总套数 123--116414653 已售 套数 60--55160275 价格走势图 住宅竞品 分析 万科城:纯精装房,整体品质较高, 品牌影响力大 40 40 Ø 2014年推售量预计:约900套 Ø 2014年主力户型:110㎡以上户型 Ø 优势:伟星 本地认知度高;综合体项目配套完善; 临近成熟社区伟星城,生活便捷。 面积100以下101~110110~119 120以 上 合计 2013年推 (在)售 套数 28256258133729 已售套数141413938322 价格走势图 预计推售楼栋 住宅竞品 分析 幸福里:伟星品牌市场认可度高,小 区环境好,品质高,配套完善 41 项项目名称南翔万商(芜芜湖)国际际商贸贸城 开发商 南翔万商安徽物流产业股份公司 项目地址 万春西路与中江大道交叉口 占地面积 205932㎡ 总 体 量 约300多万㎡ (一期约130万㎡;二期约200 万平米) 容积率2.5 开盘时间 2011年03月28日 交房时间2015年04月01日 工程进度未竣工 商业运营模式 集中采购、集中配送、电子商务 “三位一体”运营模式联动 业态规 划 轻纺轻纺百货货交易区(立体商业街) 和轻纺轻纺百货货博览览中心(大商业 )两大建筑形式,涵盖鞋帽箱包 、日用百货、服装服饰、羽绒面 料、轻纺织 品、窗帘布匹、床上 用品、皮革皮草、婴童用品、小 五金、数码家电、文化用品、食 品干货、茶叶、古玩字画等业态 。 轻纺百货博览城 轻纺百货交易区 国际家居博览城 综合配套服务区 电商信息中心 家居建材交易区 国际五金汽配城 国际灯饰博览城 客户户敏感点南翔万商(芜芜湖)国际际商贸贸城 概况Ø 鸠鸠江区综综合商贸贸物流园区 建筑类型Ø 多层 户型Ø 总面积75㎡-120㎡ 主力户户型:100㎡ 价格一层均价11000元/平,二层均价7000元/平 优惠方式 (2014年3月17日——6月17日)商铺一律享受三千抵一万活动,繁昌以及南陵 县客户购买 全场均可享受。开盘优盘优 惠:总总房款优优惠八万元 租售形式5年包租,1-3年每年返租7%抵扣总总房款,4-5年每年以租金形式返还还 产权 年限40年 商业竞品 分析 南翔万商:是集国际国内贸易、大型会展、仓储、 流通加工、配送、技术研发、信息推广、电子商务 、总部结算等为一体的综合商贸物流园区 42 项项目名称芜芜湖镜镜湖万达广场场 开发商 芜湖万达广场有限公司 项目地址 镜湖区弋江中路与北京中路交 汇处 占地面积 67877㎡ 总 体 量 30万㎡ 容积率4.0 开盘时间 2012年08月25日 交房时间2013年06月30日 工程进度已竣工 商业运营模式订单 式 业态规 划 购物、餐饮、文化、娱乐 、商 务、休闲等多功能于一体,涵 养住宅、酒店、商业中心、公 寓等多种业态 相结合的大型综 合体 客户户敏感 点 芜芜湖镜镜湖万达广场场 概况Ø 综综合性商业业体 建筑类型Ø 高层 户型Ø 2期100-360平 45平起首创创Mini商铺铺即将上市 价格 1期少量商铺,均价约35774元每平 2期商铺均价约22435元/平米 优惠方式一次性付款享97折优惠,按揭享98折优惠,惠后价约2万/平 租售形式 设立租赁中心,义务 帮租 产权 年限40年 特色订单 式商业模式特色 商业竞品 分析 万达广场:集购物、餐饮、文化、娱乐、商务、休 闲等多功能于一体,含住宅、酒店、商业中心、公 寓等多种业态相结合的大型综合体 43 项项目名称绿绿地新都会 开发商 绿地集团芜湖置业有限公司 项目地址 黄山东路与弋江路交叉口以东500米 占地面积 190000㎡ 建筑面积450000㎡ 容积率 2.36 开盘时间 2013年11月16日 交房时间2014年10月31日 工程进度未竣工 商业运营模式哥伦布模式,15年统一运营 业态规 划 设计有大量家庭式消费YE商业类型 ,如家乐福超市、特色餐饮、KTV 、影院、日常消耗品及零售商业, 丰富的业态组 合,时尚的体验消费 模式,可以让消费者体验一站式的 消费乐趣。 客户户敏感 点 芜芜湖绿绿地新都会 概况Ø 商业综业综 合体 建筑类型Ø 高层 户型Ø 30-70㎡ 价格31000元/平米 优惠方式 1-3年每年8%抵扣总房款,4-5年每年返租8%,6-15年每年保底返租6%, 超出部分收取20%管理费 租售形式 15年包租 产权 年限40年 特色哥伦布模式,15年统一运营 商业竞品 分析 绿地:集超市、特色餐饮、KTV、影院、日常消耗品 及零售商业,丰富的业态组合,时尚的体验消费模 式,可以让消费者体验一站式的消费乐趣 44 市场小结 1、政策层层面:限购政策放缓,但主旋律不变,在政策不明朗的情况下,客户 仍持观望态度; 2、整体市场场表现现:芜湖住宅和商铺存量房多,新增套数多,整个城市竞争 激烈,商铺销售模式单一; 3、片区市场场表现现:各楼盘抢夺客户,均持续打价格战,进入现房时代。 市场小结 45 第二部分:客户现状 46 客户职业 职员为主,私营业主为辅;部分楼盘因地段 和总价因素,事业单位及公务员比例会相应增加; 兆通大观花园成交客户职业 万科城成交客户职业柏庄香府成交客户职业 东紫园成交客户职业 职员 私营业主 公务员 事业单位 3% 国企 国企 4% 47 购买因素 东紫园成交客户购买因素兆通大观花园成交客户购买因素 幸福里成交客户购买因素 万科城成交客户购买因素 环境5% 物业8% 性价比、户型、配套为客户最关注的三个因素; 品牌和地段逐渐成为了万科、伟星业主的考虑因素 ; 48 认知渠道 兆通大观花园成交客户认知渠道东紫园成交客户认知渠道 幸福里成交客户认知渠道万科城成交客户认知渠道 除自然来访外,朋介、户外、网络为区域内 客户的主要认知渠道; 49 客户来源 区域楼盘客户仍以鸠江区为主,周边行政区为辅;部分楼 盘因其影响力因素,老城区客户及市外客户比例相应增加 ; 东紫园成交客户来源兆通大观花园成交客户来源 幸福里成交客户来源 万科城成交客户来源 50 需求面积 90平以下户型为主,100平以下三房产品旺销,超过 120平的三房,市场接受度低; 区域内主要项目成交情况: Ø 刚需为主的市场,区域内主要项目的销售产品仍然以90平米以下户型为主; Ø 部分小面积三房产品(如东紫园98平三房),需求量旺盛,成交套数与87平米几乎持平; Ø 三房产品中,120平米为分水岭,超过120平米的三房,市场接受度较低; 51 A类 B类 C类 uC类:无为及外地客户 u特征:中青年为主,集中在25-40岁之间 ,置业时喜欢呼朋唤友,成群购买现象较 多; u无为客户关注价格、配套、地段、教育 ; u外地客户关注:品牌、产品、地段、规 划; uB类:市中心客户 u职业分布:以企事业员工、公务员、私 营业主为主;从事行业范围较广,例如行 政、贸易、教育等; u年龄分布:刚需产品年龄多集中在25- 35岁,改善产品,客户年龄集中在30-50 岁之间; u他们关注品牌、小区品质和物业、地段 、配套; 区域客群三大类:鸠江区地缘性客户、 市中心客户、无为及外地客户 uA类:地缘性客户 ,周边小区,工厂等 u职业分布:以企业职工、小个体 为主;从事行业范围较广,例如 制造业、服务业、教育等 u年龄分布:刚需产品年龄多集 中在25-35岁;刚改产品,客户 年龄集中在30-40岁之间 u他们关注价格、户型、地段、 小区品质; 52 1.0时代 城东启动期 市府启动板块 Ø 营销关键词: 价格+市府; Ø 客户诉求关键词: 低价需求+政府规划 利好; Ø 代表项目: 东方红郡、三潭音悦 2.0时代 城东发展期 赤铸山沿线大牌云集区 Ø 营销关键词: 品牌+活动+产品; Ø 客户诉求关键词: 大品牌+大营销+品质; Ø 代表项目: 万科城、伟星城、苏宁环球、恒 大华府; 3.0时代 城东成熟期 新华联文旅板块 Ø 客户诉求关键词: 强势资源占有+极致体验 的追逐; Ø 代表项目: 新华联梦想城; 城东客户置业诉求的演变: 低价、规划品牌、品质资源占有、极致体验 53 靶心客户描摹: 考虑价格,更看重价值; 别人在购买居所,而我在寻找建筑藏品; 54 靶心客户描摹: 考虑功能,更注重品牌; 尽管已不需证明什么,但我仍钟爱奢侈品 ; 55 靶心客户描摹: 考虑配套,更渴望私享; 我的东西可以分享,但前提是属于我 56 别人在寻找房子,而我在寻找生活。 靶心客户描摹: 考虑产品本身,更追求精神内涵; 每个人都是一个梦想家…… 58 第四章:新华联的初步努力 ——新华联梦想城价值梳理 59 120万方航母级文化旅游综合体 ; 努力之 (一) 80万㎡法式滨水住宅 19万㎡徽文化旅游区 8万㎡大白鲸海洋公园 6万㎡奥特莱斯 4.5万㎡五星级酒店 5.4万㎡公馆 中国第一座第五代海洋极地馆 中国第一座魔幻海洋动物秀场 中国第一个零距离接触企鹅馆 中国第二大企鹅种群基地 安徽省内最大海洋极地馆 芜湖第一座海洋极地馆 博物馆、书院、寺庙、戏院剧 场、徽商会馆、名人故居 芜湖发展新动力 十二五规划关键点 60 中国500强企业,新华联不动产 ,50亿钜资打造文化旅游航母; 努力之 (二) “中国房地产企业100强”、“北京十大诚信地产企业” “中国十佳绿色责任企业”、“中国上市公司资本品牌溢价百强 ” 自1992年开始涉足房地产开发事业,到目前公司已发展成为下辖30多家项 目公司、2000多名员工的大型房地产开发企业集团,开发项目遍及全国近 30个省、市、自治区。 61 生态旅游文化区联手政务金融文化区,双 星闪耀; 努力之 (三) 生态旅游文 化区 政务金融 文化区 城市核心、政务中心、金 融中心 行政办公密集、高端人群 密集 商务价值、环境优美、地 段价值 城市后花园、都市会客厅 休闲聚集地、旅游目的地 城市新名片、旅游新地标 旅游价值、宜居价值、投 资价值 62 六大产品系,多国风情,古今融汇,共筑 文旅综合体; 努力之 (四) 法式·海洋·徽派 尊崇·华贵·奢侈 63 三大水系,六大公园构建中央公园生态区 ; 努力之 (五) 扁担河 水系 大阳垾 水系 市政中央景观河 扁担河公园 大阳垾湿地 公园 中央公园 市政公园 神山公园 雕塑公园 中央公园生态区 64 一站式全能生活,打造芜湖人居标杆 ; 努力之 (六) 购物 休闲娱乐 旅游 宜居 65 承载千年历史,孕育芜湖文明; 努力之 (七) 芜湖自2500年前设县,历经南宋、元末兵灾焚毁,太平天国入侵,1876年被 辟为通商口岸,借水运之便利,徽商文化兴盛,四大米市之首,一派欣欣向荣 。 “皖之中坚,长江巨埠” 1949年后社会经济长足发展,公路铁路航空等对传统水运、漕运造成冲击,芜 湖日渐败落。 “十二五”规划芜湖的目标为“东方奥兰多”。芜湖将以城市休闲和主题度假 为主线,成为全国代表性的主题公园集中区和文化创意产业示范区。 “兴衰几重,浴火涅槃” 66 第五章:梦想的障碍与突破 ——核心问题的梳理与案例借鉴 67 核心问题 目标下的核心问题 面对下半年下行的市场环境,结合自身特质及客户情 况,实现目标的三个核心问题如下: 核心问题一: 如何在有限的时间内积累足够的客户量? 核心问题二: 文旅综合体的价值通过怎样的形式进行传播 ? 下面我们看看两个文旅综合体项目的成功案例…… 核心问题三: 各单体业态如何为在售业态提供价值支撑? 68 位置:滨湖4.0板块,庐州大道与南宁路 交汇处 规模:一共四期,其中一期总建面90万 方,规划有文化、旅游、商业、酒店、 滨湖酒吧街 六大中心价值 金融中心——华东最国际的金融服务基地 行政中心——华东最多元的行政服务平台 文化中心——华东最精彩的文化盛宴 旅游中心——华东最大旅游度假目的地 商业中心——华东最繁华的国际舞台 居住中心——华东最宜居的度假疗养地 万达文旅城,全业态文旅产业城:住宅+购物中心 +创意休闲街区+娱乐中心+酒店集群+写字楼 2013年11月入市,至2013年年底销售28.6亿,启动期营销费用1.3亿元;首开销售27 亿,4000套 69 合肥各大主流房产网 站、户外、道旗、公 交站台广告、项目围 墙,等城市空间在一夜 间统统换成万达文化 旅游城广告——万达 城,新中心! 同时配合报媒硬广宣 传,诉求万达城,安 徽新中心,将给合肥 翻天覆地的变化,冲 击人们的视觉和大脑 ,从而获得市场高度 关注。 路边道旗 新包河大道路 旗 制胜点之一:媒体立体式轰炸,一夜之间,合肥新中 心立起! 70 制胜点之二:线上保持高形象,站在城市运营的高度,以综合 体的整体价值出街,形成合力; 71 制胜点之三:活动密集且规模空前,高调密集的营销 活动铺排,冲击大合肥市场; 5月 项目签约 11月2日 中国力量,鼓动世界 中国鼓售楼处开放 10月 万达港澳行 11月 群星演唱会 11月 明星见面会 10月 文化旅游论坛 9月 悬念广告出街 谁缔造安徽新中心 节点紧凑的营销铺排,超大规模的起势活动,每周持续的暖场,万达文旅城凭借大 手笔在展示中心开放当天接待了12600多名意向客户,彻底冲击了整个合肥市场 乃至安徽市场,也为项目首开奠定了坚实的客户基础; 72 制胜点之四:震撼展示,吉尼斯记录之景点售楼部,紧抓市 场眼球;声光电售楼处,大气演绎项目核心价值; 下沉式超大沙盘 售楼处外观沙盘主屏幕 数字化智能人体互动机 73 制胜点之五:人海战术,全省范围内高调拓展,十 二城分展场开放导入地市投资客; 客户拓展节点图 74 2 3 2 5 2 2 2 1 2 0 1 2 1 5 1 1 1 0 12 35 672 9 3 0 3 1 3 8 8 93 2 3 3 1 6 1 7 1 9 1 8 2 7 2 8 2 6 3 6 3 7 3 9 首开时间:2013/12/08(8点一直 开到下午3点多); 共20栋楼( 3.10.11.12.15.16.17.18 .19.20.21.22.23.25.26.27.28.35. 38.39#楼); 2883套房源,面积区间是78-140 平米房源,销售2356套,当天去化 率约为82%,均价7400元/平米; 3 5 未售楼栋 二次团购 首开楼栋 一次团购 制胜点之六:超低价格,低于区域内500-1000的 超低价格面市,彻底引爆市场; 75 类万达模式的营销规律总结 超大活动超大渠道超大展示 高峰论坛 明星效应 人气活动 企业拓展 行销派单 公司联动 外场接待 Call客 网站团购 …… 品牌及暖场活 动 价值输出系统 现场服务系统 现场销售力 让客户广 泛知晓 让客户踊 跃购买 超低价格 让客户 冲动 低出周边500- 1000元/平 的价格 超高形象 城市运营的高度 以综合体的整体 价值出街: “六大中心” “九个之最” 76 华强城,围绕旅游产业的商住综合体:主题公园+ 住宅+商业+酒店 n项目总占地331万㎡,旅游 用地面积166万㎡,房地产用 地165万㎡; n房地产用地自然形成10个独 立地块,相互间存在一定的联 系; n旅游商贸规模在50万㎡; n住宅建面约268万㎡ 华强城共10个地块,按照地块质 素排布: 价值最高:颐景湾畔 价值较高:美加印象 价值中等:赛纳丽城、英伦故事 、城市客厅 价值较低:伊顿津桥、德邑风尚 、丹荷瑞立 价值最低:雅典奥林、澳然天成 77 塘桥小学医学院分部 市培智学校 师范附小 王家巷小学 田家炳中学 三园小学 二十九中 芜湖河运技工学校 芜湖职业技术学校 芜湖少林文武学校 三十二中 湾里小学 二勘小学 官陡小学 华强城 n周边生活配套与城市配套缺乏;未来医院,学校交通配套完善; n周边多数新开发楼盘在建设中,尚未形成浓厚的生活氛围; 吉和大市场吉和大市场 巨龙超级市场巨龙超级市场 纺织品城纺织品城 天天 门门 山山 路路 银银 湖湖 路路 长长 江江 路路 赤赤 钃钃 山山 西西 路路 建材酒店餐饮生活配套汽车 2004年的华强城周边:典型的城郊大市场片区,生 活配套不完善,区域内的大、中型配套为零; 78 制胜点之一:主题公园先行,制造话题,带动板块 升值,嫁接其他业态,住宅随即推售 2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年 10月 德邑风尚 首开 5月 澳然天成 首开 8月 伊顿津桥 首开 10月 赛纳丽城 首开 2014年 颐景湾畔 即将面世 7月 美加印象 首开 2004年 进入芜 湖 2008年4月18日方 特欢乐世界开园 同年12月30日方 特梦幻王国开工 2010年12月8日方 特梦幻王国开园 2014年方特水世 界、非遗主题公 园开园在即 首开均价 3753元/㎡ 首开均价 5800元/㎡ 首开均价 5059元/㎡ 首开均价 5600元/㎡ 首开均价 4200元/㎡ 2年内带动周边均价上浮约30% 2007年方 特欢乐世 界开工 首批华强城业主赠送 方特欢乐世界终身卡 79 构成区域核心竞争力的组合部分,应在每一阶段开发中均有完整体现 开放空间 区域界定 多元物业 道路分级 复合配套 文化艺术 内外环境融合 主题旅游 前2—3年 方特欢乐世界持续经营中…… 中3—4年后2—3年 社区道路系统与市政的连接及标识,随开发推进 每开发一个地块,其周边界定元素全面建立 前期规划明确分级,随开发而推进 商业街、幼儿园购物中心、学校特色商业街 住宅/商业 文化广场、小品扩展文化艺术全面丰富 酒店/住宅/商业商务/住宅/商业 大型景观景观融合景观丰富 制胜点之二:坚持打造板块价值,区域核心竞争力 的塑造贯穿始终 80 依托旅游资源 建立综合竞争力 带动品牌落地生根 成功实现区域开发 华强模式的营销规律总结 81 第六章:梦想实现的路径 ——2014年营销策略 82 核心策略1——“超”常规模式 TACTIC 1 p 打造人见人爱的产品及展示; TACTIC 2 p 建立全城皆知的绝对影响力 “全渠道铺排+超大事件营销+超大兵团作战” TACTIC 3 p 为之疯狂的价格 首开 集中 引爆 超级展示 超级渠道+活动 超亲民的价 格 亲民价 重渠道 大事件 强展示 83 三大“超”常规模式, 仅从解决我们的客户量问题上来看,我们有足够信心; 但文旅综合体的价值如何传播? 我们仍需做进一步讨论…… 84 两种综合体价值传播形式的对比 “万达模式”与“华强模式”的对比 VS “一个中心”式的价值传播: 无论是前期入市、售楼部开放、大型营销 活动还是首期住宅开盘,万达文旅城自始至 终向市场传递的都是“六大中心,九大业态 ”的综合体整体价值;万达模式的传播是保 持“一个中心”式的传递价值; “强势配套”式的价值传播: 华强系列的楼盘都是按照此类模式,预卖 住宅,先打造出住宅的强势配套;该类传播 模式下,综合体中其它业态都将成为在售业 态的强势配套,卖得是配套展示出来后的资 源价值; 85 一、新华联文旅项目六大业态,每种业态都堪称王牌,分产品线解析,时间不够,渠 道不够,精力不够; 二、在市场未完全接受新华联梦想城的时候,分单体说容易让人以偏概全;新华联就 是海洋公园?新华联就是老街?新华联就是奥莱? 三、建筑规划时间跟不上,住宅销售之前,其它业态未达到类似方特欢乐世界一样的 运营状态;(首期住宅拟在7月底开盘,海洋公园最早将于2015年底运营) 以下几点思考,给出了答案 核心策略2——线上以“一个中心”的形式说文 旅综合体,形成合力; 86 “万达模式”解决了来访和综合体价值的传播形式, 但第五代海洋公园、商业航母奥莱、风情老街等多种王牌业态的单体 价值如何发挥最大化? 核心策略3——线下炒作各业态 价值,多方 位嫁接在售业态 ;传递 各业态 价值的同时 ,给予在售产品充分的价值支撑; 87 整盘的核心策略体系: 新 华 联 模 式 策略1——“超”常规模式 策略2——“一个中心” 策略3—
展开阅读全文
  麦档网所有资源均是用户自行上传分享,仅供网友学习交流,未经上传用户书面授权,请勿作他用。
0条评论

还可以输入200字符

暂无评论,赶快抢占沙发吧。

关于本文
本文标题:安徽芜湖新华联梦想城14年年度营销报告
链接地址:https://www.maidoc.com/p-15679626.html

当前资源信息

天马****3

编号: 20180821154906201127

类型: 共享资源

格式: PPT

大小: 12.12MB

上传时间: 2019-11-07

关于我们 - 网站声明 - 网站地图 - 资源地图 - 友情链接 - 网站客服 - 联系我们

[email protected] 2018-2020 maidoc.com版权所有  文库上传用户QQ群:3303921 

麦档网为“文档C2C模式”,即用户上传的文档所得金币直接给(下载)用户,本站只是中间服务平台,本站所有文档下载所得的金币归上传人(含作者)所有。
备案号:蜀ICP备17040478号-3  
川公网安备:51019002001290号 

本站提供办公文档学习资料考试资料文档下载


收起
展开