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房地产企业融资渠道的运用与金融创新

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房地产企业 融资渠道的运用与金融创新 中国科学院研究生院2011年3月25日 主要内容 n一、房地产企业的融资环境 n二、房地产金融市场 n三、房地产企业的融资渠道 n四、房地产企业的传统融资方式 n五、房地产企业的创新融资方式 n房地产信托的融资创新 n房地产产业基金的融资创新 n房地产企业的资产证券化 一、房地产企业融资环境 资本市场房地产企业基本概况 n目前,全国房地产开发企业 n超过5万家,投资规模在10000亿元以上; n在沪深两市公司已超过800家 n其中: n房地产公司上市公司 n首次公开发行股票并上市企业 n通过买壳上市的企业几乎各占一半 n1994年以前 n房地产企业曾经是证券市场的一个亮点; n从1994年下半年开始 n国家为了抑制房地产开发过热,出台了一系列政 策: n1995年中国证监会明令: n对将募集资金用于别墅性质的高档住宅、度假村、高档公 寓、写字楼和建筑标准在四星级以上的宾馆饭店建设的配股 申请不予审批; 资本市场房地产企业基本概况 资本市场房地产企业基本概况 n1996年 n在新股发行方面,中国证监会则于开始对金融、房地产行业企业 暂不受理。 n1997年 n继续沿用了这一规定 n房地产企业上市暂停了5年时间 n由于受到增发条件的限制,以及房地产企业高负债对业 绩的不利影响,房地产企业在当时实现股市融资还有一 定的操作难度。 n2001年 n国内资本市场恢复 n房地产企业IPO,也只有部分企业得以上市,其中很 大部分都是国有股份控股。 n许多房地产公司不得不选择到 n境外上市 n借壳上市 资本市场上房地产企业 房地产业基本发展态势 n国务院办公厅 n2008年12月8日颁布了 n《关于当前金融促进经济发展的若干意见》 n2008年12月20日又颁布了 n《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》 房地产业基本发展态势 n2010年12月8日 n中国社会科学院财政与贸易经济研究所、社会科学文 献出版社联合主办的“2011年《住房绿皮书》发布暨 2010~2011年住房形势与政策研讨会” 在北京举行。 n会议正式对外发布由中国社会科学院财政与贸易经济 研究所、中国社会科学院城市与竞争力研究中心完成的 国家重大社科基金阶段性成果: n住房绿皮书《中国住房发展报告(2010~2011)》 房地产业基本发展态势 n绿皮书指出: n近年来,房地产市场呈现出爆发式增长的势头: nA股上市公司中,涉及房地产业务的公司数量直线上 升。 n仅2009年就有近30家房地产公司通过定向增发资产置 换方式借壳上市。 房地产业基本发展态势 n房地产业务已成为A股市场分布最广泛的行业: n不仅房地产类上市公司为数众多 n涉足房地产领域的非地产公司也为数众多 n据统计,按照深、沪两市分类的20个行业中 n除去房地产、金融保险以外的全部18个行业都有行业 内公司涉及房地产业务。 房地产业基本发展态势 n其中: n通过股权投资和关联企业直接涉足房地产业务的上市 公司(含房地产业上市公司)802家 n占1300多家深市A股主板和沪市A股上市公司的60.53%。 房地产业基本发展态势 n收入中有房地产贡献的前三位是: n1、综合类公司 n19家中15家涉足房地产业务,占78.95%; n2、35家建筑与工程业的公司 n24家通过销售房地产取得收入,占总数的68.57%; n3、批发和零售行业73家 n占行业114家公司的64.03%,排在第3位 房地产业基本发展态势 n上市公司参与房地产业务的另一种方式是持有物 业: n通过物业出租收入或物业增值后出售获取收益 n截至2009年,上市公司共持有账面价值1597.7亿元的 物业。 房地产业基本发展态势 n绿皮书分析认为: n国内众多企业集中投资房地产行业的原因为: n一是相对较高的行业毛利率 n2009年,我国房地产行业的平均毛利润率为55.72%。 n仅万科就实现净利润53.3亿元, 同比增长32.1%。 n二是预售制降低资金门槛,方便风险转嫁。 n三是民间投资渠道窄,经营环境差。 房地产业基本发展态势 n2011年1月4日 n在136家房地产上市公司中,有133家收于红盘。 n申万房地产指数上涨5.09%,位列全部行业之首 1999~2006年我国房地产企业资金来源比例 年份预算内资金比例银行贷款比例债券比例外资比例自筹资金比例其他来源比例 19990.2123.180.215.3528.0343.02 20000.1623. 090.062. 8126.9147. 01 20010. 1821.990. 0041.7628.3847. 69 20020. 1222.770. 0231.6128.0947.38 20030. 1223.780. 0041. 2928.5746.27 20040. 0718.400. 0011. 3330.3349. 87 2005NA18.31NA1. 2132. 7247.76 2006NA19.74NA1.4831. 6847.10 数据来源数据来源: :根据根据20072007年年《《中国统计年鉴中国统计年鉴》》计算得到计算得到 我国房地产企业资金来源 n 从上表可以看出: n金融机构贷款所占比例增大,特别是银行贷款 n在中国房地产企业融资中,占据了相当大的比重。一 直都保持在19%~23%左右的比例 n除此以外,在其他资金来源中,约有50%以上来源于 商业银行贷款,因为近几年很多消费者都是采用贷款的 方式买房。 n自筹资金、银行贷款和其他资金来源三者加起来约有 50%~60%的资金来源于商业银行贷款 我国房地产企业资金来源 n根据《2008年中国房地产金融报告》: n银行贷款是最主要的融资渠道 n我国房地产业的融资结构中直接和间接来自于银行贷 款的比重大约占55% n超过30~40%的国际水平 n这种以银行贷款为主的融资状况对房地产企业和 金融业都有不利影响. 我国房地产企业资金来源 n根据国际经验 n个人住房贷款比重接近或达到18~20%时,商业银行整体流动 性和中长期贷款比例的约束就会成为非常突出的问题。 n房地产资金过于依赖银行,一旦融资渠道过于单一,则 n房地产金融风险就会集中在商业银行系统内 n房产泡沫将演化为金融泡沫,而金融泡沫又迅速蹿升为经济泡 沫 n直至经济泡沫的“灾难式”破灭。 我国房地产企业资金来源状况 n2009年 n房地产开发企业本年资金来源达到5.7万亿元, 比上年增长44.2% n其中 n定金及预收款15914亿元,占整个资金来源的14.71% , n个人按揭贷款8403亿元,占整个资金来源的27.86% n两项各计占42.57%,几乎占了房地产开发企业资金来 源的半壁江山。 2008~20092008~2009房地产开发企业资金来源及同比变化房地产开发企业资金来源及同比变化 年份 项目 2008年2009年同比增长 额度比例额度比例 资金来源总额381465712849.76% 国内贷款72570.1%1129319.7%55.62% 企业自筹资金1508139.5%1790631.3%18.73% 其它资金1508239.5%2745948%82.06% 其中:个人按揭贷款357323.6%840330.6%135.18% 定金及预收款975964.7%1591457.9%63.10% 房地产融资渠道 2009年前三季度我国房地产开发企业资金来源分布情况 资料来源:国家统计局前三季度全国房地产市场运行情况 我国房地产企业融资环境 n按照新的房地产市场调控政策: n住房贷款首付比例提高、贷款利率从高执行、 多套住宅停止贷款等措施都从根本上限制了房地 产开发企业可用的资金来源。 n如果这些政策有效地执行下去,那么经过不太 长的时间就会对房地产开发企业的融资环境产生 致命的影响,各上市公司资金链压力可能不断上 升。 2010年中国房地产企业再融资搁浅 n2010年以来 n从招商地产50亿元定向方案撤销,到万科百亿元增发 预案过期失效,房地产公司在资本市场撤回股权融资方 案可谓此起彼伏 n公司债的前景也是相同的命运,国内资本市场再融资 的大门已向地产行业彻底关闭 2010年中国房地产企业再融资搁浅 n2010年10月 n证监会又明令严格审核地产行业的兼并重组,借壳标 准趋同于IPO,这无疑是对热衷借壳登陆资本市场的中 小型房地产公司当头一棒。 n在房地产调控愈加密集和严厉的时刻,对于地产行业 而言,国内资本市场融资依然是遥遥无期。 2010年中国房地产企业再融资搁浅 n资本市场一直是房地产公司寄予厚望的一条融资通道: n但在国内资本市场发展受非市场因素影响过多的条件下,这也 是一条充满风险的道路。 n在证监会的这次再融资关闸中,各个地产公司暴露出的囤地、 拿地不规范等问题也值得警惕。 n在短期资本市场融资无望的情况下 n加快资金回笼,以时间换空间当是地产公司自救的主要方式 n再融资关闸近1年来尚无传出有地产公司资金链断裂的消息即 是明证。 房地产预售资金监管 n继深圳、浙江、成都等地提出预售资金监管以来 n作为本轮调控令“开路先锋”的北京市于2010年10 月25日宣布 n自2010年12月1日起对商品房预售资金进行监管 n禁止房地产开发企业直接收存商品房预售资金 房地产预售资金监管 n按照北京市的要求 n房地产公司将按照一个预售证对应一个账户的原则, 将商品房预售资金全部存入监管专用账户 n并在地下结构完成、结构封顶、竣工验收、完成初始 登记等四个节点专项用于工程建设 房地产预售资金监管 n若预售资金监管细则能切实落实 n则无疑是继收紧信贷、关闭资本市场融资闸门之后 n对房地产商资金命脉的一次精准外科手术刀式的调控 ,许多房地产开发商的资金链将雪上加霜。 房地产预售资金监管 n国家统计局的数据显示 n2010年前三季度 n房地产开发企业资金来源50504亿元 n其中 n定金及预售款12185亿元。 n全国范围内,预售资金占行业现金流的25%左右。 房地产预售资金监管 n预售资金被挪用在地产界是人人皆知的秘密,基 本上70%左右被挪用买地、偿还银行贷款等用途 。 n预售资金监管加强意味着盲目追求扩张、高负债 的企业经营风险正在加剧,房地产开发商资金链 断裂的风险明显加大。 房地产预售资金监管 n早在2003年央行就曾提出取消房屋预售制度,但后在多 方势力的干扰下未能成行。 n房屋预售制度 n在房地产市场发展初期的确弥补了房地产开发商资金短缺而市 场供应不足的问题 n但随着市场的发展,这一制度已经被异化成为房地产商无本推 高地价的帮凶。 n房屋预售制度和预售资金监管政策已处于不得不改的境 地,但许多地方的政策执行力则无疑是这项改革成效的 关键。 房地产业资金状况 n据东兴证券测算 n2010年前三季度房地产上市公司中 n长期借款为2790.74亿元 n短期借款为836.72亿元,此次加息全年增加利息约为9 亿元。 房地产业资金状况 n上市房企货币资金为2184.13亿元 n如果按一半资金以短期存货款存在银行估算,可获利 息2.73亿元。 n考虑扣除部分货币资金存款所得利息,央行加息增加 房地产借款利息超过6亿元 n分别占房地产上市公司前三季度净利润的2.05%和借 款利息的14.52%。 n对房地产上市公司业绩影响不大,但财务费用增 加幅度较大。 房地产业融资状况 n目前,房地产商的融资渠道少得可怜: n首先,银行收紧银根,对房地产业公司的贷款变得更 加谨慎; n其次,上市房企原本拥有的股权再融资的优势也随着 A股市场连续数月的下跌而几乎全部丧失; n第三,以信托理财等手段的募集资金方式主要是用于 公用设施等行业,而对房地产则“SAY NO”。 房地产业融资状况 n于是,发行债券融资成为房地产商不约而同的最 后一招。 n但是,发行债券也要过几关: n发行公司债要获得证监会批准 n企业债要获得发改委核准 n发行短期融资券也需央行批准。 n当然,无论发行何种债券,房地产商都需要先过信用评 级关,最终还要看市场(投资者)买不买账。 政府对房地产行业的监管政策 n2001年 n商品房销售管理办法 n2002年 n土地开始招拍挂 n2003年 n土地转让制度的寿终正寝 n2004年 n提高拿地门槛 n从2004年开始 n政府对房地产业实施了调控: n2004年银行“四证齐全”才能办理抵押; n2005年国八条; n2006年国六条、九部委的十五条; n2007年 n提高第二套首付、利率 n5月23日《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管 的通知》 n8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》 n2010年国家先后出台了“新国十条”和“新五条” 政府对房地产行业的监管政策 我国房地产金融政策和市场回顾 n1980年6月 n中共中央、国务院在批转《全国基本建设工作会议汇 报提纲》中正式提出实行住房商品化政策。 n1984年 n开始四大国有银行陆续开始经营部分商业性金融业务 n接下来几年 n广东一些沿海发达地区尝试借鉴香港地区的贷款买楼 做法,这可以作为我国房地产金融业务之一。 我国房地产金融政策和市场回顾 n1987年底 n为配合国家住房制度改革,围绕房改领域开展业务 n我国分别在烟台和蚌埠成立住房储蓄银行 n专门办理与房改配套的住房基金筹集、信贷、结算等政策性金 融业务。 n1991年2月 n国务院办公厅对上海市人民政府上报的房改方案作了批复,原 则同意 n1991年5月 n上海住房公积金制度实施,并在接下来的几年全国推广 我国房地产金融政策和市场回顾 n1996年7月1日 n中国人民银行《贷款通则》发布和实行 n1997年5月9日 n建设部发布《城市房地产抵押管理办法》 n它们为接下来实行的银行个人住房贷款业务确立的方向。 n1998年 n《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 》 n决定停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化; n建立了职工住房补贴和住房公积金制度,为推进住房商品化创造了条件。 我国房地产金融政策和市场回顾 n2003年6月13日 n央行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的 通知》 n它对房地产开发的四个主要环节均进行了严格的限制 。 n2003年8月31日 n国务院出台《国务院关于促进房地产市场持续健康发 展的通知》; n2004年9月2日 n银监会出台《商业银行房地产贷款风险管理指引》; 我国房地产金融政策和市场回顾 n2005年9月 n银监会发布《加强信托投资公司部分业务风险 提示的通知》; n2006年5月29日 n9部委出台《关于调整住房供应结构稳定住房价 格的意见》 n这些政策对我国房地产市场和产生了重大 作用。 我国房地产金融政策和市场回顾 n2009年8月5日 n中国人民银行发布的《中国货币政策执行报告(2009年 第二季度)》指出: n截至2009年6月末 n全国商业性房地产贷款余额为6.21万亿元 n其中 n房地产开发贷款余额为2.35万亿元,是1998年房地产开发贷款 余额2680亿元的近9倍 n购房贷款余额为3.86万亿元,是2000年末3377亿元的11倍和占 当年GDP的近10%。 我国房地产金融政策和市场回顾 n从2000年到2004年,购房贷款余额占当年GDP n从3.77%增加到近10% n这一比例从2004年到2008保持基本稳定 房地产税费 房地产经纪业务涉及的税费项目 房地产买卖契税,印花税,营业税,城市维护建设税,教育费 附加,个人所得税,土地增值税,权证费、产权登 记费、交易手续费 房地产租赁 个人营业税,城市维护建设税,房产税,个人所得税, 印花税 企业 营业税、城市维护建设税、房产税、印花税、企 业所得税 房地产赠与、继承契税,印花税,公证费,权证费、产权登记费 个人拥有房地产营业房产税、城镇土地使用税 现行房地产税制的基本情况 n现行房地产税收制度主要涉及14个税种: n目前实际征收的有12种 n按照征税发生的环节可以分为 n房地产的取得、保有和流转三个环节的税收。 n发生在房地产取得环节的税收有两种 n即: n耕地占用税 n固定资产投资方向调节税(已暂停征收) 现行房地产税制的基本情况 n针对房地产保有环节的税收有三种 n城镇土地使用税 n房地产税 n城市房地产税(仅针对外商企业和外籍人员) 现行房地产税制的基本情况 n在房地产流转环节 n目前设置的税种主要有 n营业税、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得 税 n个人所得税、房产税和城市房地产税 n土地增值税、印花税、契税、城市维护建设税 n2009年3月6日 n国家税务总局发布 n《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》 n(国税发(2009)31号)(简称新31号文) n自2008年1月1日起执行 房地产税收政策 二、关于房地产金融市场 分类标准分类 按金融市场层次划分房地产金融一级市场 房地产金融二级市场 按房地产金融服务对象分房产金融市场 地产金融市场 按金融交易工具的期限分房地产抵押贷款市场 房地产资产证券化市场 房地产信托市场 房地产保险市场 房地产典当市场 房地产租赁市场 房地产金融市场基本类型房地产金融市场基本类型 房地产金融市场类型 n按金融市场层次划分 n可分为一级市场和二级市场。 n房地产金融一级市场 n又叫初级市场 n是房地产融资活动的初始市场 n包括首发房地产信贷、新房地产证券上市交易(IPO )等。 n房地产金融市场二级市场指 n房地产融资工具的再交易和再流通市场 房地产金融市场类型 n按房地产金融服务对象分可分为 n房产金融市场和地产金融市场。 n房产金融市场是指 n银行及其他非银行金融机构为房屋再生产所进行资金 融通的市场。 n地产金融市场是指 n以土地作抵押向金融机构融通资金的活动的总称。 房地产金融市场类型 n按金融交易工具的期限可分为 n货币市场和资本市场两大类。 n货币市场是 n融通短期资金的市场 n包括金融同业拆借市场、回购协议市场、商业票据市场、银行 承兑汇票市场、短期政府债券市场、大面额可转让存单市场等。 n资本市场是 n融通长期资金的市场 n包括中长期信贷市场和证券市场 房地产金融市场类型 n中长期信贷市场是 n金融机构与房地产企业之间的贷款市场。 n证券市场是 n通过证券的发行与交易进行融资的市场 n包括债券市场、股票市场、基金市场、保险市场、融资租赁市 场等。 n资本市场是 n房地产金融的主要市场 n其金融产品有住房储蓄存款、住房按揭贷款、房地产抵押贷款 、房地产信托、资产证券化、房地产保险等。 银行信贷 n银行信贷是 n房地产金融的主要渠道 n银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整 个过程 房地产市场运作及其资金流程 土地储备 中心 房地产 开发商 房地产开发商、 建筑商 房屋 购买者 土地储备 房地产 业务流程 房地产 销售 房地产开发 与建设 土地开发 与转让 商业银行 房地产 资金流向 按揭 贷款 按揭贷款 定金、 预付金 业务承包 与转让 资金 土地 出让金 房地产 开发 与建设贷款 土地转让 与 开发贷款 土地 出让金 土地 储备贷款 定金、 预付金 房地产市场运作资金类型 nA:土地储备贷款 nB:土地出让金 nC:土地转让与开发贷款 nD:业务承包与转包资金 nE:房地产开发与建设贷款 nF:法人按揭贷款 nG:定金、预付金 nH:法人或个人按揭贷款 房地产金融市场成熟的标志 n 1、住房贷款以抵押贷款为主 n位置固定、价值稳定。 n2、筹资和贷款的方式多样。 n(1)筹资方式 n政策资金、储蓄 n基金、股票、证券; n(2)贷款方式 n固定利率、变率; n固定期限、可展期; n不同还款方式 房地产金融市场成熟的标志 n 3、法律体系完善 n资金的安全性、流动性、盈利性 n4、房地产金融市场结构完整。 n 市场的完整:房地产一级市场和二级市场 n 金融市场的完整:抵押、保险、担保、服务中介。 房地产金融市场成熟的标志 n5、市场经济运行机制。 n(1)预先介入机制 n借贷从房地产开发项目的可行性论证阶段介入。 n(2)全程管理机制 n贷款的发放、使用、收回; n借款人的收入变动; n房屋使用、维修、翻新改造等。 房地产金融市场成熟的标志 n5、市场经济运行机制。 n(3)科学决策机制。 n信用评估方法 n确定安全贷款额 n贷款比例调整 n利率标准确定等。 n(4)呆坏账预警处理机制 n呆账坏账的评估、揭露、示警。 我国房地产金融市场的主要问题 n1、房地产融资方式和金融产品少,资金来源单 一 n政策性资金(公积金): n归集率不高,常被政府挪用。 n“房管会决策,中心运作, 银行专户,财政监 督” n责任不明 n金融储蓄资金: n储蓄与贷款结构不对称。 我国房地产金融市场的主要问题 n2、贷款的过渡性。 n贷款停留在担保阶段,有保证、质押、抵押贷款 n(1)保证贷款:要求第三方有相同数量、相当期限 的存款,利率按活期计息。 n(2)质押贷款:贷款人等额的存单、物品。 n(3)抵押贷款:方式比较单一。 我国房地产金融市场的主要问题 n3、房地产金融市场不完善。单一、中介少。 n4、房地产金融市场法律体系不健全。抵押贷款 的有关规定不具体, n5、商业银行经营机制有待转变。 n6、立法、监管和信用体系的建立 n7、培养房地产金融的专业人才 关于房地产金融机构体系 房地产金融机构 n房地产金融机构是 n专门开办或兼营房地产金融业务组织机构 n是房地产金融活动的主体。 房地产金融机构体系 n房地产金融机构体系是指 n在一定的经济条件下,为房地产开发、经营和消 费过程筹集、融通、清算资金,提供多种金融服 务的若干金融经济组织构成的一个整体。 我国房地产金融机构体系 n房地产金融机构主要由三类机构组成: n即 n1、专业性房地产金融机构 n2、非专业性房地产金融机构 n3、向房地产融资提供担保和保险的机构组成。 我国房地产金融体系构成 中国人民银行 国有商业银行 房地产信贷部 其他房地产 专业银行 非银行房地产 金融机构 (一)我国的专业性房地产金融机构 ——住房储蓄银行 n20世纪80年代中期 n我国分别在烟台和蚌埠成立了住房储蓄银行 n专门办理与房改配套的住房基金筹集、信贷、结算等政策性金 融。 n20世纪90年代 n公积金制度的建立 n住房储蓄银行的职能逐渐被住房公积金管理中心所取代。 n住房储蓄银行曾一度消失 n2004年2月15日 n中国建设银行与德国施威比豪尔住房储蓄银行在天津合资成立 了中德住房储蓄银行 n成为目前我国唯一的一家住房储蓄银行。 (二)住房公积金管理中心 n1991年 n上海首推住房公积金制度 n20年的历程 n住房公积金为居民住房条件的改善发挥了举足轻重的 作用 n住房公积金是最基本的住房保障资金,具有一定的政 策性金融的功能, n到2007年3月底 n上海已成为全国第一个公积金个贷累计发放规模超过 1000亿元的城市。 (二)住房公积金管理中心基本功用 n1、编制、执行住房公积金的归集、使用计划; n2、负责记载职工住房公积金的缴存、提取、使用等情 况; n3、负责住房公积金的核算; n4、审批住房公积金的提取、使用; n5、负责住房公积金的保值和归还; n6、编制住房公积金归集、使用计划执行情况的报告; n7、行使国务院《住房公积金管理条例》 (三)我国非专业性房地产金融机构体系 n我国房地产金融机构主要由非专业性房地 产金融机构构成: n包括 n1、银行型房地产金融机构 n2、非银行型房地产金融机构 n信托投资公司、信用合作社 n住宅合作社、基金组织等组成。 n其中主要以商业银行和信托公司为主。 (三)我国非专业性房地产金融机构体系 n银行型房地产金融机构: n可以创造货币 n专营或兼营,业务范围广泛 n非银行型房地产金融机构: n不能创造货币 n专业化程度高,业务范围狭小 信用 中介 职能 (三)我国非专业性房地产金融机构体系 n四大国有商业银行 n房地产信托公司 n房地产保险公司 n住房置业担保有限公司 (四)我国银行房地产金融机构体系 n最早从事房地产金融业务的银行是中国建设银行 ——1979年 n1998年我国住房制度改革后 n更多的银行介入房地产金融领域,房地产金融机构迅 速增加 n初步形成了 n以四大国有商业银行为主体 n12家全国性股份制商业银行 n112家城市商业银行为补充的组织机构体系。 我国房地产金融机构体系架构图 我国房地产金融机构体系的扩张与发展 n一是围绕房地产融资而构建的具有不同市场功能 的金融机构体系: n除了原有的商业银行、信托公司以及保险公司之外 n还将出现专业化的 n房地产投资基金 n抵押资产管理公司 n互助储蓄银行 n储蓄贷款协会等金融机构 我国房地产金融机构体系的扩张与发展 n二、建立政策性住房银行 n如: n美国拥有庞大的联邦住房贷款银行系统 n它由 n联邦住房贷款银行委员会 n12个联邦住房贷款银行及其会员即储蓄贷款协会等组成 n该系统由政府充当保证人 n吸收私人资金 n为建房和购置融通资金 n发挥房地产金融机构储备中心作用。 n日本 n设有住宅金融公库 n办理住宅用地购置资金贷款 n从贷款余额看,它是日本最大的政策性金融机构。 三、关于房地产融资渠道 房地产融资两条腿走路 n从银行取得贷款 n即间接贷款 n从资本市场直接融资 n房地产金融: n贷款和债券 n房地产投资基金 n信托计划 nREITs 房地产融资渠道 n清科研究中心分析认为: n作为典型的资金密集型产业,房地产行业在快速发展 的同时,也对资金需求提出了较高的要求。 n目前中国房地产市场的融资渠道依然较窄,以银行信 贷为主的情形并没有发生很大变化。 房地产融资渠道 n国际通行标准对比差距: n国际通行标准 n银行贷款最多不超过房地产总投资40.0% n国房地产企业对银行依赖度明显过高 n经济发生波动,房产企业的经营风险将转变为银行的 金融风险,进而影响金融安全。 房地产融资渠道 n融资渠道较窄,主要以银行信贷为主 n银行贷款是支撑开发商经营周转资金链。 n银行贷款、定金及预付款、个人按揭贷款占到 了房地产行业融资总量的60.0%~70.0%左右 房地产金融中的资本流 n随着社会经济的发展,房地产交易也由简单变得 比较复杂: n形成了有多种主体参与的交易体系和过程 n特别是形成了复杂的资本流:现金与信贷的转移过程 房地产金融中的资本流 n在现代房地产交易中,资本流通包括了3个方面 的参与者: n1、 资本的使用者:开发商、房屋预购者 n2、资本的供应者:家庭、银行、保险公司、政府 n3、 服务中介组织:银行、经纪、信托公司 土地获取 土地市场(招拍挂) 资本市场(收购) 一二级联动二级市场 直接进行 项目转让 股权收购 部分收购全部收购 (收购项目公司) 商品房包销承包经营 房地产企业六种拿地方式 房地产金融中的资本流 商业银行 保险公司 养老金 房地产投资信托 政府 家庭 外国投资者 投资银行 抵押贷款银行 房地产经纪人 资本—债务 开发商 家庭 商业资本家 土地所有者 资本供应者 服务机构资本使用者 权益 资金 权益 资金 房地产资金来源渠道 n房地产资金来源渠道的多样化是建立完善和稳定的房地 产金融市场的关键 n目前世界各国房地产金融市场的资金来源有各自不同的 特点,一般主要有如下来源: n保险公司 n商业银行 n储蓄贷款银行 n互助储蓄银行 n抵押银行 n房地产投资信托公司 我国房地产开发资金来源及其运作 n目前,我国金融业管制比较严格,筹资、融资都 有相应的法规规管,但渠道在不断变化和扩大。 n房地产开发资金的来源和运作的基本模式可以用 下图来作简单描述 我国房地产开发资金的来源和运作的基本模式 资金来源 政府拨款 银行贷款 抵押贷款 金融市场 企业自筹(资本金) 集体集资 用户定金、预收款 国营公司 各类公司 证券 股票 股份公司 各类公司 各类公司 用户 住房公积金 住宅合作社 特定城市政府与居民 广义房地产金融和狭义房地产金融 n房地产金融有广义和狭义之分: n广义的房地产金融 n是与房地产活动有关的一切金融活动 n狭义的房地产金融 n表现为一些具体的金融形式 n如: n对房地产银行发行代券、成立住房储蓄机构; n安排房地产企业和基金上市、成立按揭类的证券公司; n抵押贷款证券化等等。 n房地产金融也可以进一步分为房产金融和地产金融。 房产金融 n房产金融指 n房屋或建筑物在生产、流通、消费过程中的各种资金融通活动 。 n房产金融包括住房金融与房地产开发与经营 n住房金融是 n以住房作为信用的保证,获取资金的融通,如通过住房券、住 房抵押贷款、按揭贷款等。 n房地产开发与经营是指 n房产商在投资、生产、经营与流通过程中的资金融通。 地产金融 n地产金融 n又称土地金融 n指围绕土地的有偿使用而产生的融资活动。 n具体又可分为市地金融、农地金融 n市地金融是指 n围绕城市土地的开发、建设、经营所展开的资金融通活动 n包括市地获得金融、市地改良金融、市地转让与经营金融 n 农地金融是指 n围绕农地的开发、生产、经营而展开的资金融通活动 n主要包括农地获得金融、农地改良金融、农地经营金融 房地产资产收益率确认 n资产收益率 n是任何经济实体进行经营过程中必须十分注重的财务指标之一 ,以房地产经营为最。 n考虑到某项资产中经营者自身所占权益比重的差异,在会计报 表中,资产收益率有不同的概念和计算方法。 房地产资产收益率确认 n资产收益率是指 n该项资产所有净营业收益总额与该项资产价值总额的 比值 n说明整个资产的收益水平 n其计算公式为: n资产收益率 n=净营业收益/资产价值 n=(营业收益—经营费用)/资产购买价格 房地产资产收益率确认 n权益收益率 n是股东所占权益对应的收益水平 n在房地产中是专指按揭贷款借款人所拥有的权益(自 有资金)的收益水平 n其数值为税前收益与自有资金的比值 n即: n权益收益率 n=税前收益/自有资金 n=(净营业收入—年还款额)/自有资金 房地产资产收益率确认 n这里必须注意的是: n权益收益率是逐年变化的主要原因: n不是税前收入的变化,而是按揭购房者在所购房屋中 占有的权益是逐年变化的。 n当他还清了贷款,房屋的全部权益就属于购房者了, 这时,房屋的权益收益率与资产收益率就相同了。 房地产资产收益率确认 n简单结论: n资产收益率的变化主要取决于 n资产(房地产)的收益水平变化; n权益收益率的变化 n既取决于资产(房地产)的收益水平 n也取决于资产(房地产)中按揭购房者的权益比例:首次 付款比重与已偿还贷款比重之和。 房地产资产收益率确认 n有效收益率是指 n能使房屋的未来收益与其终值(即房屋的处置价)之和的贴现 值等于现值的贴现率。 n有效收益率 n是购房者实际能取得的收益率,所有又称为内部收益率 n当公式的年收益为税后收益时,则内部收益率就是税后内部收 益率。 房地产资产收益率确认 n其严格的定义如下: n若房屋未来价值的贴现值 nI1/(1+IRR)1+I2/(1+IRR)2+…+IN/(1+IRR) N+I N ‘/(1+IRR)N n与房屋初始购买价相等,则称IRR为有效收益率。 n其中 nIN 为房屋第N年的收益 nIN‘为房屋的终值。 经营性房地产企业基本融资方式 n1、银行贷款: n信用贷款、保证贷款 n房地产抵押贷款 n2、证券融资: n房地产股票、房地产债券 n房地产投资信托(REIT’s) n3、房地产信托: n房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托投资 n4、租赁融资(出售回租); n5、项目融资; 世界房地产金融制度的模式 n1、以证券融资为主导(美国式); n2、以社会福利基金融资为主导,如新加坡的公 积金制度; n3、以储蓄融资为主导(欧洲大陆国家); n4、以财政融资为主导,以日本为代表; 四、房地产传统的融资方式 房地产传统的融资方式 n房地产传统的融资方式 n1、银行信贷 n2、房地产债券 n3、房地产股票 (一)房地产银行信贷 房地产企业传统的间接融资 n银行贷款 n长期以来,银行一直限制对房地产企业的开发贷款 n2008年12月20日 n国务院办公厅《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》出台 n其第三条第七款要求 n支持房地产开发企业合理融资需求 n加大对中低价位,中小套型普通商品房建设特别是在建项目的信贷支持力 度。 房地产企业传统的间接融资 n银行贷款要求: n借款人有信用担保,或请第三人信用担保。 n借款人提供合法有效的不动产抵押担保或股权质押及 其他证券或权利质押担保,或第三人提供动产或不动产 抵押担保或权利质押等担保条件。 房地产企业传统的间接融资政策障碍 n当前的政策障碍: n1、房地产公司上市困难重重 n2、商业房地产项目贷款仍然受到限制 n3、一般房地产公司发债困难也较大 n4、仅两限房、经适房等政策性房地产项目贷款较为 宽松 (二)房地产债券 房地产债券 n企业债券是 n企业依据国家法律,按照国务院及央行的法规及规定 n在获得政府有关部门的批准后依照法定程序发行的债 券,约定在一定期限内还本付息的债券。 n企业债券 n代表着发债企业和投资者之间的一种债权债务关系 n债券持有人是企业的债权人 n与股票一样,同属有价证券,可以自由转让。 企业债券种类 n企业债券分类如下: n 1)短期(1年)、中期(1-5年)、长期债券(5年以上) n 2)记名与不记名债券 n 3)信用债券和担保债券 n 4)提前赎回债券和不可提前赎回债券 n 5)固定利率债券,浮动利率债券和累进利率债券 n 6)附有选择权的企业债券和无选择权的债券。 n (可转换公司债券,有认股权证的债券) n 7)公募债券和私募债券。 n 房地产债券 n房地产债券的意义在于: n房地产项目的开发周期一般在2~4或以上 n房地产开发公司往往存在短贷较多,长贷缺乏,融资 结构非常不合理; n房地产公司债融资的出现可以说填补了一项空白,可 以满足相当部分公司的需求。 企业债券管理 n我国早在1987年就颁布了 n《企业债券管理暂行条例》 n但企业债市场一直停滞不前 n长期以来 n中国企业债余额占年债券市场余额的比例低于6% n房地产债券作为企业债券中的一个组成部分 n近二十年来,发行债券的房地产企业也是屈指可数 企业债券管理 n我国房地产债券最先出现在1992年 n1993~1998年上半年 n政府禁止房地产企业通过股票和债券融资 n受政策限制,其间房地产企业没有公开发行房地产债 券。 n到1999年 n债券在房地产开发企业的资金来源的占比达到0.21% 。 企业债券管理 n2005年5月23日 n国务院、央行于颁布《短期融资券管理办法》: n企业可发行一年期短期融资券,用于企业正常经营 n在整个短期融资券发行过程中,需要律师及其他中介 机构出具有关文件。 企业债券管理 n根据中国央行的数据 n2006年股票和债券融资已占非金融企业融额的12%。 n到2007年8月14日正式颁布实施《公司债券发行试点办 法》之前: n国内市场并无真正意义的公司债券 n债券发行采用审批制,由国家发改委确定,要求银行 担保,主要为大型国企融资使用。 房地产企业发行企业债 n国务院办公厅《促进房地产市场健康发展的若干意见》 强调要支持资信条件较好的企业经批准发行企业债券: n(1)由证监会批准的上市公司企业债券,在证券市场发行 n(2)由发改委批准的企业债券,在银行间债券市场发行 房地产企业发行企业债 n2007年8月以来 n一些公司等陆续发行了公司债券,房地产公司债融资有望改善 其融资结构。 n国内地产企业发行企业债情况: n万科企业(000002)于2007年~2008年发行59亿公司债券; n保利房地产(集团)股份有限公司43亿元公司债获批; n招商地产发债融资80亿 我国房地产债券现存基本问题 n我国房地产债券现存基本问题 n1、房地产债券融资规模小、所占份额也很小 n2、缺失企业在境外发行债券是一种非常重要的融资 方式
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