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洋湖时代2015年营销执行20150205讲解课件

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时代 2015 营销 执行 20150205 讲解 课件
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药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 洋湖时代 2015年营销策略及销售执行报告 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 2014年项目采取平推散卖 小步快跑的方式 获得了180余套的销量 截止 12 28 在目前的市场环境下 能有这样的销售成绩 实属不易 2015年 我们将面临更重的任务 更大的挑战 只有在今年的基础上更进一步 才能有效的达成任务目标 2020 5 23 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 全年实现总销售额 2个亿 约500套 2015销售目标 目 标 树立项目强势品牌和良好市场口 碑 形成生命力 持续旺销 长期目标 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 目标下的阻碍 目标之下 市场遇冷 2015年新年伊始 全国各地 降价潮 轮番来袭 区域之内 缺乏人气 洋湖片区规划自2010年初获得政府通过 之后建设 发展速度相对缓慢 政府支撑 炒作的力度欠缺 各类配套尚未成熟 市场影响力有待提升 洋湖含浦片区 同质化的销售与竞争压力较大 竞品楼盘间地理的距离不远 占有的资源相当 户型 面积基本趋同 周边配套的差异不明显 2020 5 23 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 这种情况之下 如何突围市场困局 如何做足区域影响 如何理顺洋湖时代普宅 公寓 商业等内部的营销关系 成为洋湖时代2015年的三大 核心问题 2020 5 23 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 目标界定前的重要问题 2015年长沙市场及洋湖片区市场的变化 现状和趋势预判 本项目的目标客户分析 根据市场和客户情况本项目今年应该采取的竞争策略 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 2015年市场环境解读 1 1 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 1月28日 中央发布不动产登记职责整合的方案 3月10日 国土资源部部长表示将于6月出台 不动产统一登记条例 3月19日 国土部表示 将逐步减少新增建设用地 利用棚改解决住房难 3月20日 财政部表示 促进公租房廉租房 房钱同并轨 4月19日 国家发展改革委表示全面推行流动人口居住证制 5月12日 央五条 出台 6月23日 保监会确定 以房养老 的四个试点城市 6月24日 银监会配合做好房地 产税立法相关工作 8月11日 湘五条 正式出台 省内异地购房可申请公积金贷款 9月29日 央行 银监 会发布首套房利率最低七折 还清贷款再买房算首套 11月22日 央行决定起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率 1月22日保监会主席项俊波表示 今年将试点以房养老 1月26日 财政部表示将加快 房地产税立法 2014年政府宏观调控政策频出 但对整体房地产市场影响不大 全国2014年房地产政策回顾 2020 5 23 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 长沙2014年房地产政策回顾 12月18日以前12月18日后 连续足额缴存住房公积金12个月 含 以上可申请住房公积金贷款连续缴存6个月 含 以上即可在长沙请住房公积金个人贷款 省内异地公积金贷款仅限于与长沙住房公积金中心签订异地贷款合 作协议 含异地贷款互通函 城市的缴存职工 包含9个地州市 公积金异地贷款政策由地州市推至全省 0 5 的担保费取消住房公积金个人住房贷款担保机构收取的担保费用 贷款利率 5年以下4 5年以上4 5 5年以下3 75 5年以上4 25 长沙住建委8月6日披露 长沙市已经正式解除了楼市限购令 2011年以来 长沙市对90平方米以下的商品房实施限购 长沙限小不限大限购令取消 意味着90 以下的刚需住宅产品市场需求不受限制 930新政出台 长沙房贷市场跟进 各商业银行的首套房贷款利率已基本回归到基准水平 但享受基准利率的对象银行会根据楼盘开 发商和购房者个人信誉度来区别首套房贷款利率 大型开发商以及无房无贷的首次置业客户较容易 争取到基准利率 长沙公积金新政12月18日起执行 税费减免 财政补贴跟进 长沙望城区及天心区出台契税补贴政策 望城区普通住宅或二手房给予契税购房补贴 天心区新 建商品房给予1 的契税补贴 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 近十年商品房供销走势 商品房供应量持续增长 销售量受市场环境 金融危机等方面影响 2008年 2014年供远大于求 商品房销售压力大 由于受到08年金融危机影响 楼市低迷 市场开发量减少 从而导致09年长沙市场供应量明显 不足 随着09年楼市的不断升温 开发商拿地及开发热情明显高涨 导致09年末至2014年的市场供 应量急剧井喷 销售量随之上升 2014年信贷趋紧 楼市萎靡 导致供过于求 2020 5 23 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 从1 11月份长沙内六区商品房住宅月成交面积及价格走势的网签数据来看 长沙整体比 较低迷 成交量基本维持在50 80万 左右 10月份由于银行政策影响 长沙楼市出现短 时间的回暖 但整体楼市形势依然不够明朗 长沙楼市2014年1 11月成交量整体比较低迷 价格持续走低 2014年商品房成交走势 2020 5 23 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 长沙商品房供销走势 长沙住宅市场痛点突出 库存压力居高不下 目前库存需19个月去化周期 潜在供 应量超安全值 此外 土地持续供应放量 2020 5 23 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 长沙商品房均价走势 2014年商品住宅网签均价首次下降 主要受今年成交量下滑 而长沙库存 压力大 开发商采取 以价换量 回笼资金 内六区中 除了芙蓉区外 其余各区成交均价同比均跌 望城区稳坐价格洼地 拉低了整体均价 2020 5 23 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 近五年商品房户型结构供销分析 1 市场供应与需求绝对主力已由60 90 演变90 120 2 受限购政策影响 2014年60 以下投资户型产品成交受阻 随着限贷的放开 成 熟片区的投资性产品存在机会点 3 90 120 120 144 供应与成交比例呈上升趋势 大于144 成交比例呈上升 趋势 2020 5 23 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 洋湖片区市场乃至长沙房地产市场2014年整体市场表现较2013年趋冷 万科 中 海等指标楼盘开盘消化率较前明显下降 配套优越 营销力度较强的高性价比楼盘仍然表现突出 对周边及市区自住和投 资需求拉动明显 对本项目有较强客户分流影响 未来区域中各品牌开发商竞品入市将对本项目造成巨大销售压力 整体长沙房地产市场的降价趋势及消化速度缓慢对本项目所在片区市场的预期造 成一定消极影响 市场小结 2014年住宅市场供求持续失衡 存量不断累积 未来销售压力巨大 价格方面先抑后稳 逐渐回到正常水平 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 长沙2015年房地产楼市预期 2015年 楼市将由调整期向恢复期过渡 期间 房价和成交下滑势头将有所缓和 但 是未来几个月仍无法完全摆脱低迷的态势 第一轮政策刺激后量价的变动 2008年 第二轮政策刺激后量价的变动 2011年 前两轮调控周期中 当政策得到放 松 房地产市场随即迅速反弹 然而2014年情况有所不同 当前房 地产市场不仅受政策影响 而且普 遍存在供应过剩的局面 三四线城 市和部分二线城市严重供过于求 第四季度以来 月月松 的信贷 降息使近两个月的销售量有所回 升 价格依旧低位 预计明年上半 年 房价和销售下滑的势头会有所 缓和 但出于银行关于信贷放松的 执行程度考虑 恢复期的楼市仍将 延续一段时间的低迷 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 支撑价格上涨因素1 2014年以来新 拍卖地块价格上涨幅度较大 地王价 格不断被刷新 支撑价格上涨因素2 长沙城市建设 多项利好消息释放 如地铁2号线通 车等等 制约价格上涨因素 供求关系几近失 衡 持续供过于求 竞争压力增加 多项因素的权衡 预计明年价格大幅 上涨可能性小 将出现波动性的微幅 增长 投资客户 投资客逐步退出市场 将更多转向商业市 场投资 自用客户 自用客户日趋理性 购买更加谨慎 难以 轻易打动 从2014年1 10月商品房施 工面积8062万方 新开工 2141万方来看 未来潜在 供应量巨大 前两年隐藏 的供应压力将在2015年 2016年间爆发 持续供过 于求 2015年长沙市场发展预判 长沙房地产预计2015年将难以出现爆发式的增长 内六 区商品房价格将在6000 6500元 平米徘徊 年去化量约1000万方 长沙2015年房地产楼市预期 2020 5 23 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 长沙2015年楼市走向 产品营销结合促进成交 2015年 渠道营销升级 配合贴近市场的定价策略和产品价 值点的极致传播 将是提高项目销量的制胜武器 上半年 与前两轮救市类似 纯 拼降价一度成为多数项目首选的 促销手段 下半年 电商 转介等多渠道带 来持续客源 结合项目产品的价 值点 成为持续热销的关键 因此 拼 跌 不能带来持续走 高 性价比升级成为衡量各类型 产品线的高关注标准 未来对差 异化产品价格和创新营销模式的 考验 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 n2014年国家宏观政策全年微调 但实际影响不大 n2014年长沙市1 11月成交整体成交十分低迷 n2014年库存量巨大加上2015年预推货量 2015年整体供应市场货量积压严重 n长沙整年去化不尽理想 供销比大于1 3 后期存货压力较大 2015年市场预测 市场仍处于整体竞争红海 快 速走量将长时间成为市场主流 项目应率先抢占市场 把推售节点尽可能往前置 并做好面对持续 同质化竞争的准备 同时根据市场变化 及时调整营销策略 总结 2020 5 23 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 2015年洋湖时代竞争力解读及定位 2 2 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 长沙2014年核心事件回顾 万科在2014年继续导演着价格的先行者的角色 从2013年年末先前于其它开发商降价并同时大 肆公布 到2014年有些楼盘已经明显顶不住市场的冲击开始有行动 从金星北片区2999元 特价房 到年初时洋湖片区Coco蜜城直降2000元 亏本销售 很多楼盘都出现了低价一口价的情况 但是 从coco蜜城的开盘效果来看 洋湖片区想要达到新界的轰动效果 单单3980的一口价已经无法满足 消费者望跌的心理 而且这种爆炸型低价策略到明年消费者将慢慢习惯 难以再起到同等的作用 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 我们面对的是一场关于生存的战争 2015年我们已经不是简单的卖房 2015年推售量较大 销售压力大 市场观望氛围浓厚 房价下降期望较大 各项目层出不穷的大降价 低首付 0首付 0月供等促销手段 减慢了回款速度 2014年房地产市场可以说是上半年受限贷调控影响 成交萎靡不振 9月底限贷放松 刺激效果明显 楼市企稳回升 各个地产开发商都在想尽办法突围销售量 促进回款 但是都收效甚微 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 竞品环境解读 2015年10分钟车程范围内 竞品集中 学士路沿线竞品达到6个 更有资源及品牌更好的万科 白鹭郡 中海国际社区 兰亭湾畔 湘熙水郡等品牌大盘 部分资源条件更好的楼盘在明年将 会推售更多楼栋 届时项目周边竞争将更加激烈 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 特征1 被边缘化的城市郊区 区域环境杂乱 配 套匮乏 特征2 在售项目质素平平 分布在含浦片区洋湖 垸的边缘地带 以小开发商为主 特征3 刚需产品消化为主 当前区域各项目主力 消化产品以80 120 2房 3房高层产品为主 特征4 价格洼地 当前在售项目价格集中在 4800 5800元 总价集中在45 70万元 特征5 走量中规中矩 月均消化多20 40套 月 仅中海国际社区表现亮眼 月均消化91 项目品牌 总建面 容积率 物业 类型 开盘时间 主力消化 产品 折后均价 月均销售 速度 中海国际 社区 中海1303 1高层 2011年 11月 84 136 6400 精装 91 江山帝景 楚盛 园 1662 25 高层 2006年 12月 86 123 580068 橡树湾华润602 98高层 2012年8 月 73 119 540045 洋湖时代 福天304 5高层 2013年 10月 84 104 480027 公园尚金鼎362 7高层 2012年3 4月 80 125 460025 30 水岸御园 邦盛383 4高层 2012年 10 11 月 80 120 490020 25 米兰春天 利海802 14 高层 别 墅 2007年 10月 40 123 480022 枫华府第 继善442 05高层 2007年1 月 80 115 480017 第一梯队 第二梯队 第三梯队 竞品环境解读 城市郊区 在售项目质素平平 以刚需产品消化为主 价格低洼 走量中规中矩 市场 影响力有限 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 整个片区营销噱头集中于低起价 封顶价 低首付 一口价等策略 依靠价格杠杆抢夺 撬动客户 竞品环境解读 2020 5 23 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 区域未来竞品持续放量供应 产品同质化严重 主要以80 120 户型为主 住宅供应达 量达61万方 88 127 住宅 水岸御园预计推售约6万方 72 107 86 138 住宅 住宅 枫华府第 中海国家社区 预计推售约1万方 预计推售约16万方 项目15年推售预判产品类型主力面积段 85 165 江山帝景预计推售约10万方 住宅 橡树湾住宅78 123 预计推售约9万方 米兰春天住宅公寓66 130 预计推售约6万方 洋湖时代住宅公寓84 104 推售约5万方 公园尚住宅84 147 预计推售约8万方 竞品环境解读 2020 5 23 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 核心 竞争 对手 米兰春天 公园尚 枫华府第 区位 主流面积段产品 价格接近 中海国际社区 华润橡树湾 洋湖垸 品牌开发商 核心卖点不同 重要竞争对手 次要竞争对手 江山帝景 水岸御园 区位 核心卖点不同 产品或预期价格不同 竞品分析 竞争锁定 根据产品和价格锁定竞争对手 2020 5 23 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 优势 商业配套 产品 劣势 地段 环境 学位 未取得绝对优势 需依赖营销放大商业配套和产品价值 营造本项目区别于竞争对手的未来 生活想象 竞品小结 2020 5 23 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 突破局面必须主动出击 必须武装本体价值对抗竞争 必须营销主动发力赢取市场启示 局面 处片区红海 无明显优势 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 2015年洋湖时代营销策略 3 3 2020 5 23 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 2015年我们该如何定位 2020 5 23 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 2015年楼市综合定位只有三个 品牌楼盘 降价楼盘 性价比高楼盘 2020 5 23 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 2015年我们的定位是什么 2020 5 23 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 区域价值同化 本体价值中商业价值成为区隔竞争对手的重要因素 区域 价值 规划 政府投资规划重点区域 资源 一山一江三公园 周边生态资源环境优越 交通 四通八达多纬度立体路网 通达全城 教育 名校云集 浓厚人文底蕴 项目 价值 商业价值 楼下500强华润超市 一站式完善生活配套 规划价值 30万方综合体 区域生活商圈 实景现房 8月全面进入交房期 即买即住 产品价值 2梯3户 84 104 N 1高赠送户型 价值 武器 必须通过营销赋予项目更多的主题 形成项目标签 2020 5 23 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 我是首次置业 我们买不起城市中心 我们买不起省府二环项目和梅溪湖 片区 金星北和望城又太远太不方便 是的我选择洋湖 我想二次置业 我资金还算充裕 我 想选择环境好点的地方 但我们买不 起洋房别墅 我们买不起梅溪湖 是 的我选择洋湖 我是投资客 洋湖片区升值潜力大于城 市中心 投资更小 获利更大 2020 5 23 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 商业价值 家楼下500强华润超市 一站式完善生活配套 象 嘴 路 学 士 路 云 栖 路 西 二 环 猴 子 石 大 桥 十分钟生活圈 二十分钟生活圈 十分钟生活圈 7 6万方商业配套 华润超市年底开业 10分钟生活圈 购物休闲医疗全功能配套 家润多 华润 新 一佳超市 横店影院 肯德基 湘雅三甲医院 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 规划价值 涵盖多种物业类型的 都市综合体 打造一站式生活系统 有意成为区 域生活商圈 风情主题商业街 总建面约30万方 其 中商业 含纯商业 写字楼 酒店 商业 公寓 约7 6万方 涵盖风情主题商业街 华润超市 名品百 货 甲级写字楼 五 星级主题酒店 LOFO公寓等多种业 态 将项目打造成一 站式生活商圈 ArtDeco大美建筑 华润万家超市 五星级主题酒店 甲级写字楼 2020 5 23 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 小区由6个主题景观庭院组成设计 绿化率 达到46 一期部分园林实景呈现 实景现房 8月全面进入交房期 即买即住 无需等待商业成熟 实景现房完美 生活 2020 5 23 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 2015年货源大盘点 1 186套 2 93套 3 132套 4 93套 5 140套 8 20套 6 81套 7 27套 截止2014年12月底 项目共推出4 栋房源 其中3 5 仅推出西边单 元 一期已推售楼栋中 剩余房源目前 有130套左右 年底促销预计去化 20 剩余货值约4000万 一期未推售楼栋及单元中 总货量 为639套 货值约为2 5亿 二期洋湖之心公寓货量600余套 总 货值约为1 8亿 17 186套 2020 5 23 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 2015年任务目标重申 2015年销售任务需完成2亿元 即整个项目一期洋湖之心公寓外 住宅需要 消化达80 相较于2014年的消化速度来说 任务量巨大 凭借2014年的 平推散卖 小步快跑 月均15套的销量 总销额0 9亿来看 任务不轻松 2015年 我们将推出更高端的产品 价格也水涨船高 还要面临市场恶性 竞争的严峻考验 我们该怎么做 2020 5 23 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 做烂了的营销手段 低首付 高价高折 一口价 分期付款 送装修 送维修基金 送税费 渠道营销 事件营销 超低价促销 2020 5 23 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 几个问题 2020 5 23 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 Answer 2015年 我们不是重新定个主题就够了 而是需要重新打造 并且要一致贯穿整个项 目的始终 需慎之又慎 Question1 项目主体形象占位 项目先期推广 以时代姐的人物形象代言为主导 在表现上的确出位 但却忽视了长沙 市场客户特别是目标受众群的的接受度 无法打动整体市场 很长一段时间 项目都长期处在无主打信息 无主打形象 无推广主题的尴尬局面上 这对销售没有促进作用 且长此以往 对项目的品牌和生命力非常不利 特别是需要快 速出货的情况下 必须要有品牌和项目形象为支点 才能有效撬动市场 这绝不仅仅是2014年的问题 而是整个项目和公司运营的问题 2020 5 23 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 Answer 2015年 我们的产品和价格将会上一个新的高度 还在和周边项目抢夺同一层面客群 没意义 也抢不赢 客户层面的转换是一方面 但更重要的是对现有的客户圈层进 行项目认知提高 Question2 区域竞争趋势 2014年长沙最好的两个板块 一是梅溪湖 因为政府的引导规划的利好 二就是金星 北 绝对的价格洼地 不得不面对的是 随着区域项目的增加 市场竞争惨烈的令人发 指 新界的2999一出 米兰春天马上就跟上2380元 平米 2015年必然是一个不死不 休的场面 这样的竞争环境 对客户的冲击力是致命的 2014年周边项目凭借低价策 略从我们手上抢占了大把客源 也导致我们项目的价格虽坚挺 但去化速度异常缓慢 完全无法集中蓄客开盘 怎么办 2020 5 23 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 Answer 形象和地位的建立只是一部分 我们无法把全部希望寄托在这上面 持续的亮相活 动和业主圈层的带动才是解决问题的关键所在 毕竟我们是一个远郊盘 洋湖片区给 市场的信心还没有建立起来 大家上访的意愿仍待加强 Question3 客户抗性问题 周边3000多4000多的楼盘那么多 华润和湘熙水郡这种大品牌都只卖5000 为什 么洋湖时代还要5千 这可能是我们一直都将面临的抗性问题 无论我们的推广和形 象建立多么完美 总无法抵消这个顽固的抗性 客户上门后对你项目的认可还好办 但关键是如何让他们上门 面对仅仅才5千的房子 我们不能再指望二手公司 拿着 DM去路边能靠低价的噱头拉来多少客户群 广告只能起到形象建立和信息告知的问 题 上门对我们项目来说 太关键了 即便是认可我们的性价比及综合体形象 也不 能靠低廉的手段去拉客上门 怎么办 2020 5 23 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 其实 产品 价格 客户都不是大问题 5千的带大型商业配套的房很贵吗 现在买洋湖时代项目房子的客户 首付与周边楼盘几乎无差别 还带 有大型商超 离公交车站也更近 有问题吗 关键的原因其实都是外在 的 区域的烂价行为以及客户对地段和品牌的天生抗性 因此我们2015年需要做到的是 1 增强客户对项目的信心 尽量落实项目的规划配套 给客户完美的体验 感 让客户认知到 我们项目与其他项目的差异化价值点 2 针对华润万家入驻的宣传不能少 已有意向商家签约的宣传不能少 给 客户预期的繁华生活的蓝图打造不能少 3 对项目的品牌搭建必须行动起来 品牌墙 品牌展板 好韵味与项目的 联动 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 超越 现实 未来新生活蓝本梦想 片区红海市场 放大商业优势重组价值 建立以 爱 为主题的社区 以商业价值为核心驱动 建立竞争壁垒 2020 5 23 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 从差异化入手 建立 爱社区 价值体系让未来在现在 感受 依托商业配套资源形成竞争壁垒 2020 5 23 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 核心策略 重塑自身价值体系 凸显差异化价值 扩大项目市场影响力 战略目标 营造洋湖时代最宜居楼盘标志 利用华润万家大型商业及准现房 销售成为洋湖新中心新标杆 支 撑 足够的营销费用以及服务全面的升级 营销策略总纲 2020 5 23 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 洋湖STYLE 3大 爱社区 终极置业价值体系 1 爱社区 价值体系之 甜蜜产品 2 爱社区 价值体系之 温馨配套 3 爱社区 价值体系之 完美服务 2020 5 23 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 之3大甜蜜套餐任选其一 套餐 甜蜜 婚恋包 量身定做婚恋嫁娶套餐 套餐 甜蜜 蜜月包 爱情之旅套餐 套餐 甜蜜 爱巢包 买房送车 家电套餐 家装折扣套餐 爱社区 甜蜜产品 壹 国外蜜月圣地旅行 马尔代夫 巴厘岛 济州岛 希腊爱情海 A 联合大型电器供应商 品牌家电全赠送套餐 A 量身定制婚纱 幸福STYLE留影见证爱情 B STYLE爱情见证VCR微电影拍摄 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 之2大核心配套 核心配套 风情商业街 为业主提供 温馨有爱 的生活 核心配套 名校教育 完善的教育体系 贰 A 购物 休闲 C 私人聚会 宴会厅 D 私享3D影院 A 国际双语幼儿园 爱社区 温馨配套 B 下午茶 咖啡 甜品吧 核心配套 社区便利商业 社区华润万家超市 全方位一站式服务 核心配套 无线WIFI社区 针对目标客户网络一代的贴近 全社区WIFI覆盖 畅想无限冲浪生活 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 之3大增值服务体系 核心价值点 微笑服务 笑脸工牌 微笑礼貌主动打招呼 核心价值点 健康服务 为业主提供尊贵的结婚庆典服务 叁 核心价值点 细节关怀 针对青年一代的日常生活细节关怀 核心价值点 社区活动 定期举办不同主题的业主活动 爱社区 完美服务 2020 5 23 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 洋湖STYLE 专业定制温馨有爱的 家 生活 最终我们想奉献给客户的是 2020 5 23 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 淡市下 回归营销最本质的东西 赢在执行 2020 5 23 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 执行重点 线上 扩大推广力度 以客户为中心 核心户外不动摇 坚持网络投放不放松 并 加强网络炒作不间断 在推售公寓时 增加楼宇广告等小众传播渠道 扩大项目的 市场影响力 线下 坚持行销拓展不放松 坚持竞品客户抢夺拉 全民转介渠道需做大做强 多 渠道进行项目价值点的传播 如展架 宣传海报 单张折页及地级市巡展等传播项 目形象 推广策略 2020 5 23 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 推广策略 按节点分阶段推广主题 差异化价值 差异化产品 返乡置业促销 1 在推广上仍主打住宅产品 必须抓住华润万家对居住在洋湖时代业主的优越性 2 loft产品面市后 推广上主打新产品 通过新产品获得更多客户关注 loft销售信息释放点一定紧抓性价比高 买一层送一层 首先要做的就是针对客群 诠释清楚LOFT的自身本源价值 空间流动性 开发性 透明性 艺术性 在随后的推广中可随市场的需求变化 渠道变化 节点变化灵活释放投资价值 产品 与客群 年轻人的居住功能 的契合度 3 临近春节 推广上主打促销噱头 因此在销售方面需要相关促销政策 活动进行配合 2020 5 23 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 推广策略 u形象推广必不可少 因此户外等主流渠道有必要使用 但量不用过大 u坚持活动为主导的宣传推广方式 无论是报广 电台 杂志等渠道 都可 以用活动形式嫁接 一方面更有话题性 另一方面也更有效果更能突出本项 目特色 u切忌分散投放 必须集中爆破 全渠道一起运用以便达成市场轰动效果 高调宣传 活动嫁接 集中爆破 2020 5 23 药物支架与冠状动脉搭桥手术治疗冠心病多支病变疗效对比2010 届高考生物第一轮复习专题课件第五单元生物的遗传变异与进化这就是生命中唯一的财富活过并经历痛苦能做到这一点也就 坚持高费效比传统渠道 重要节点运用公交站台 车身 网络 行销等传统媒体 重点区域运用户外 报媒设置外展点配合单张 宣传物料及礼物配送 强力塑造项目形象和宣传 车身广告 覆盖含浦区域来往的公交线路 特别是途经重要商圈的公交 如 908 912 206路 车站广告 含浦区域沿线所有公交车站台广告 让项目信息全城爆破 网络广告 针对长沙影响力较大的0731网 搜房网
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