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20140828-海通证券-房地产投资信托系列报告之三-私募REITs:国内房地产投资信托的破冰

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专题研究专题研究2014 年年 8 月月 28 日日房地产投资信托系列报告之三 私募房地产投资信托系列报告之三 私募 REITs——国内房地产投资信托的破冰——国内房地产投资信托的破冰房地产信托的现状:房地产信托的现状:房地产信托一直是我国信托行业非常重要的一类信托,是房 地产企业重要的融资渠道。近年来,房地产信托规模不断攀升,年化增长率超过 30%。根据中国信托业协会数据,今年二季度房地产信托的总规模 12616 亿人 民币,占信托总规模的 10.72%。房地产受益权转让信托与基金化房地产信托:房地产受益权转让信托与基金化房地产信托: 房地产受益权转让信托是在房地产 信托基础上发展起来的新型信托,信托份额代表信托资产的优先受益权,由于收 益来源为物业的租金收益,因此有一定的 REIT 概念,不过本质上还是一种固定 收益型房地产信托。基金化房地产信托则打破了房地产信托被动融资工具的结 构,先募集资金再由信托主动管理,进行房地产投资的房地产信托,以分散投资 和主动管理提升投资收益降低风险。不过从 2012 年底以来,这类产品的规模逐 渐缩减。房地产信托与房地产信托与 REIT 的差异:的差异:首先,信托份额流通性差,只能由信托公司进行撮 合交易,而 REIT 一般有公开交易场所,流动性好;其次,我国房地产企业涉及 的主要税种包括营业税、契税、土地增值税、印花税、企业所得税等,投资者实 际获得的收入经过双重征税,而 REIT 一般都有免税优惠;再者,房地产信托通 常较短的投资期限,使得其无法参与房地产企业的经营,发行房地产投资信托本 质上仍是房地产企业的短期融资行为。私募私募 REIT——国内房地产投资信托的破冰:——国内房地产投资信托的破冰:中信证券 2014 年 3 月推出中信启 航专项资产管理计划,成为国内首只私募 REIT。该计划投资标的为北京、深圳 两幢中信证券大厦,投资者可以享受到该优质物业的租金收益,并且计划份额可 以在深交所流通。该产品的主要突破点在于有了深交所作为其份额流通平台,但 是仍存在无法豁免公司层面税收, 只有机构投资者可以参与, 流动性一般的缺陷。 根据证监会公布《证券公司资产证券化业务管理规定》以及深交所的《深圳证券 交易所资产证券化业务指引》和上交所的《关于为资产支持证券提供转让服务的 通知》,除了券商资管之外,基金公司等其它金融机构也可以通过同样的方式进 行资产证券化,推出自己的私募 REIT 型产品。未来未来 REITs 主力仍是商业地产:主力仍是商业地产: 海外 REITs 主要持有以家用住宅为代表的住宅 地产和以写字楼和零售商场为代表的商业地产。从国内实际情况来看,北上广深 一线城市的住宅地产租金回报率仅 2%,对投资者吸引力太低;商业地产一般毛 收益率在 5%到 6%之间,已经高于部分美国 REITs。如果能够选择优秀地产进 行证券化,产品对投资者具备较强吸引力。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明1相关研究相关研究 房地产投资信托报告之一——税收驱动下的美国REITs 2014年8月22日 房地产投资信托报告之二——多元化的亚洲 REITs 2014年8月25日 分析师 陈韵骋 SAC 执业证书编号: S0850513090005 电话:021-23219444 Email:[email protected] 高级分析师 倪韵婷 SAC 执业证书编号: S0850511010017 电 话:021-23219419 Email:[email protected] 金金金金融融融融产产产产品品品品研研研研究究究究 证券研究报告 金融产品报告证券研究报告 金融产品报告请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明5金融产品研究·专题报告对于国内投资者而言,相比 REITs,房地产信托是更加熟悉的一类房地产投资产品。 房地产信托经过多年的发展,目前已经是主流的信托产品之一,也是国内房地产企业的 重要融资渠道。但是在房地产行业景气度下滑,同时违约风险成为信托产品的达摩克利 斯之剑的背景下,国内房地产信托在 REIT 化的道路上一直在努力。限于先天条件,虽有 一些借鉴 REIT 概念的创新,但时至今日房地产信托仍与 REIT 有不小的差异。在本篇报 告中,我们将简述我国房地产信托的以及一些类 REITs 房地产信托的发展状况,对比其 与 REIT 的差异,并以中信启航专项资产管理计划为例分析目前我国 REITs 产品的结构 以及各类金融机构设计该类产品的相应法律法规。1. 房地产信托房地产信托1.1 房地产信托的现状房地产信托的现状 房地产信托一直是我国信托行业非常重要的一类信托,是房地产企业重要的融资渠 道。近年来,房地产信托规模不断攀升,2010 年末时总规模仅略超 4000 亿,今年二季 度末已经增加至接近 13000 亿, 年化增长率超过 30%; 不过由于信托总体增长更为迅速, 房地产信托占信托总规模的比重反而有所下降,从 2011 年最高时超过 17%下降到目前 的约 10%。 根据中国信托业协会数据, 今年二季度房地产信托的总规模 12616 亿人民币, 占信托总规模的 10.72%。 图图 1 房地产信托规模及占比房地产信托规模及占比 0%2%4%6%8%10%12%14%16%18%20%020004000600080001000012000140002010Q42011Q22011Q42012Q22012Q42013Q22013Q42014Q2信托总规模占比(左轴)规模(右轴,单位:亿人民币)资料来源:信托业协会房地产信托最常见的三种为贷款型、股权型、受益权转让型。贷款型房地产信托实质是房地产企业的债权融资行为,即向信托公司借款,使用土 地等资产作为抵押以及关联企业连带责任担保,信托到期后还本付息;股权型房地产信 托是由信托计划作为有限合伙人的合伙企业购买房地产企业的股权,信托到期后企业再 以约定价格溢价回购相应股权,一般也有抵押资产以及企业做担保。房地产受益权转让信托是利用信托的财产所有权与受益权相分离的特点,开发商将 其持有的房产信托给信托公司,形成优先受益权和一般(劣后)受益权,并委托信托投 资公司代为转让其持有的优先受益权。信托公司发行信托计划募集资金购买优先受益权, 信托到期后开发商按照一定溢价回购受益权,如投资者的优先受益权未得到足额清偿, 则信托公司有权处置该房产补足优先受益权的利益,开发商所持有的劣后受益权则滞后 受偿。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明6金融产品研究·专题报告图图 2 房地产受益权转让信托常用架构房地产受益权转让信托常用架构 优先级 信托资 金优先级 信托受 益权委托人信托公司项目公司股东公司股 权、债 权一般级 信托受 益权项目公司特定资 产受益 权信托 资金资料来源:海通金融产品研究中心典型的案例是“平安财富·安睿 1 号”,2012 年 6 月 28 日正式成立,信托资金主 要投资于港交所上市公司瑞安房地产的重庆企业天地项目中的三幢“5A”写字楼,由平 安信托物业资产管理团队负责总体经营管理,并聘请仲量联行进行统一的物业管理,同 时委托瑞安商业管理团队负责专业的招商和租赁管理。信托投资规模约 17.5 亿元,以持 有的方式参与重庆地标建筑群重庆天地的开发,将租金收入作为第一收入来源,预期收 益 5.8%。信托到期后通过股权转让或者资产转让方式将信托财产变现,实现退出。 相对于贷款型、股权型房地产信托,由于受益权转让型信托的收益来源为物业的租 金收益,因此有一定的 REIT 概念。 1.2 基金化房地产信托基金化房地产信托 基金化房地产信托是在房地产信托基础上发展起来的新型信托。与传统房地产信托 先有企业融资需求再成立信托募集资金的方式相反,基金化房地产信托先募集资金汇集 成一定规模的信托资金池,然后由信托进行主动管理,以不同形式投入不同类别的混合 资产。基金化房地产信托的资金运用方式涵盖贷款、股权投资、权益投资、及信托收益 权转让等一系列策略,并根据不同时点的具体项目特点,灵活决定信托资金的运用及退 出方式,显示不定向投资和风险对冲的信托业务理念。相比传统的单一项目型房地产信 托产品,基金化房地产信托产品可根据市场变化进行主动管理,充分发挥信托公司在投 资管理方面的优势,根据相应的投资策略将资金投放到不同项目。基金化房地产信托给 予投资者的不再是固定收益,获得收益由投资者按出资比例分享,风险共担。基金化房地产信托的操作模式一般是:信托资金先成立集合信托计划,再以集合信 托计划的身份加入与项目方成立的有限合伙企业并以有限合伙人的身份参与成立基金, 投资于公司及项目方决策认可的项目,投资方式可以是股权投资,也可以是债券投资, 或两者兼有。相比较于传统的单一项目型房地产信托产品,基金化信托产品在风险控制 上具备优势。基金化房地产投资信托的典型产品为平安信托推出的平安财富 * 睿石系列全功能房 地产投资基金集合资金信托计划。该产品采用“主动管理+组合投资”方式,运用资产 配置模式,通过股权合作和债权融资等方式投资房地产市场,其产品结构如下:请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明7金融产品研究·专题报告图图 3 睿石系列全功能房地产投资基金集合资金信托计划睿石系列全功能房地产投资基金集合资金信托计划 资料来源:平安信托可以看到,该产品虽然进行了项目分散,但是单个子项目本质上与传统的房地产信 托没有差异。基金化房地产信托出现以后,业界评价很高同时也对该类信托的未来发展十分看好。 首先,基金化房地产信托可以一定程度上缓解兑付压力。绝大部分信托采用融资性安排, 且投向一个固定项目或单一公司,使得兑付风险集中在一家公司和单一时点上。而一旦 遭遇宏观调控,行业整体不景气,兑付风险即成倍放大。基金化的信托产品允许信托公 司对募集来的资金组成一个资金池,进行主动管理,以不同形式投入不同类别的混合资 产。其次,基金化房地产信托使得信托真正开始履行为委托人管理受托资产责任,而不 是被动的作为企业融资渠道。但是实际情况却是基金化房地产投资信托的发展愈加缓慢。 在 2012 年年中该类信托 规模达到历史最高的 408 亿之后,便一路走低,至今年二季度末只剩下 119 亿。在房地 产信托中的比例也从最高时的 6%下降至现在的不到 1%。 图图 4 基金化房地产信托规模及占比基金化房地产信托规模及占比 0%1%2%3%4%5%6%7%0501001502002503003504004505002010Q42011Q22011Q42012Q22012Q42013Q22013Q42014Q2房地产信托占比(左轴)规模(右轴,单位:亿人民币)资料来源:信托业协会导致基金化房地产信托规模迅速缩减可能与银监会规范信托资金池业务有关。2012 年四季度,媒体报道银监会叫停资金池信托业务,信托公司新报备的产品将不再通过, 存量的资金池信托业务也将予以规范。基金化房地产信托即属于资金池信托业务,因此 也受到影响。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明8金融产品研究·专题报告另外,投资者对于这类产品不认可也是一个原因,对于固定收益类房地产信托,投 资者主要关心的是具体项目和质押措施;对于基金化浮动收益信托,投资者更加关注信 托的主动管理能力。但是大部分信托公司在运行基金化产品方面不仅缺乏经验,而且缺 乏人才,投资者并不认可信托在房地产领域的投资管理能力。1.3 房地产信托与房地产信托与REIT的差异的差异 除去少量的浮动收益型产品,我国的房地产信托本质上还是一种中短期融资类产品, 收益固定。真正从房地产投资的角度来说,固定收益型的房地产信托并不算是一种好的房地产 投资。首先,房地产信托的收益是事先约定,只反映融资成本,与其它类别信托差异不 大;其次,在房地产行业景气时,投资者无法享受到房地产投资的高收益,而当房地产 行业不景气时,由于信托融资成本远高于银行贷款,房地产企业将背上很大的债务负担, 投资者可能面临信托兑付风险。而以房地产租金等现金流为收益来源的受益权转让型信托产品与 REIT 概念较为相 近,但仍然存在很多差异。信托份额流通性差根据《信托公司集合资金信托计划管理办法》第二十九条,信托计划存续期间,受 益人可以向合格投资者转让其持有的信托单位。信托公司应为受益人办理受益权转让的 有关手续。但是受益权转让并没有那么容易。首先是信托自身客户数量有限,缺乏好的 转让平台,受益权转让很难找到受让人;其次根据《信托公司集合资金信托计划管理办 法》,信托受益权进行拆分转让的,受让人不得为自然人,机构所持有的信托受益权, 不得向自然人转让或拆分转让,这就意味着,转让信托受益权必须资金匹配,个人投资 者也不得通过转让获得机构持有份额;再次,信托产品相对复杂,同样了解一个项目, 投资者更加愿意选择新项目而不是转让的老项目。相比之下,海外公开上市型 REITs 的 份额投资者可以在交易所自由交易,流动性与股票一致。双重收税大幅降低收益表表 1 房地产企业涉及主要税种房地产企业涉及主要税种 税种内容税种内容税率营业 税税率营业 税销售不动产及转让土地所有权的一方将被课以营业税; 如果资产重组过程中, 通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相 关联的债权、 债务和劳动力一并转让给其他单位和个人, 其中涉及的不动产、 土地使用权不征收营业税5% 契税契税转让不动产或土地使用权的受让方必须缴纳契税3%-5% 土地 增值 税土地 增值 税转让不动产产生收益必须缴纳土地增值税,个人房屋销售不需缴纳增值额未超过规定扣除部分金额(包括取得土地、开发建造 成本等)50%的部分税率为 30%; 增值额超过规定扣除部分金额 50%但未到 100%的部分税率 为 40%;增值额超过规定扣除部分金额 100%但未到 200% 的部分税率为 50%;增值额超过规定扣除部分金额 200%的 部分税率为 60% 印花印花 税税购销合同、借款合同、房产租赁合同、会计账簿等应税文件的使用都需要缴 纳印花税房产转让方和受让方各自按照合同金额的 0.05%缴纳印花 税;房屋租赁出租人和承租人各自按照合同金额的 0.1%缴纳 印花税 企业 所得 税企业 所得 税如果其转让或出租房地产产生了净收益,就要将其收益并入企业利润总额缴 纳企业所得税25% 资料来源:海通金融产品研究中心根据现行税法,房地产企业涉及的主要税种包括营业税、契税、土地增值税、印花请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明9金融产品研究·专题报告税、企业所得税等(具体税种税率见上表),我国房地产企业一直以来税收负担较重。 对于投资者而言,其获得的收入就面临双重征税,首先在企业层面就营业收入征税,其 次在获得收入分配之后还要缴纳个人所得税。而 REIT 的最重要概念就在于其税收透明 (tax pass-through),即税法赋予 REIT 的房地产运营收益在企业层面不需交税或者大 量减少交税,同时也对转入 REITs 的房地产给予税收优惠。在缺少实际法律法规对房地 产投资采取免税或者减轻资产转移环节的税收之前,投资者很难真正享受房地产投资的 收益,这类产品先天上对投资者吸引力也就打了折扣。对比海外 REITs,除少数国家地 区外(香港地区 REITs 需要缴纳 15%到 16.5%的房产税或者所得税),多数国家地区赋 予 REITs 税收透明实体待遇,即可扣除分配收益后再计算税收。 期限短本质上还是房地产企业的短期融资行为房地产信托通常较短的投资期限,使得其无法参与房地产企业的经营,发行房地产 投资信托本质上仍是房地产企业的短期融资行为。而海外公开上市交易型 REITs 类似于 上市公司,除非破产退市不会提前终止(2008 年 10 月日本 New City Residence Investment Corp.申请破产保护并退市,2010 年 4 月由 BLife Investment Corporation 并 购);而海外私募型 REITs 一般存续时间也长达 10 年以上。 2. 私募私募REIT——国内房地产投资信托的破冰——国内房地产投资信托的破冰2.1 券商资管推进券商资管推进REIT破冰破冰 在信托行业求变不得的背景下,券商资管成为国内房地产投资信托破冰的推进者。 中信证券 2014 年 3 月推出中信启航专项资产管理计划, 该计划投资标的为北京、 深圳两 幢中信证券大厦,投资者可以享受到该优质物业的租金收益,并且计划份额可以在深交 所流通。由于其产品理念、结构设计、交易方式具备 REIT 特征,受到广泛关注。 在产品结构上,中信证券首先在天津注册成立两家全资子公司——天津京证、天津 深证,注册资本均为人民币 10 万元,主要经营范围均为对自有房屋提供物业服务。然 后中信证券将北京中信证券大厦、深圳中信证券大厦的房地产权属分别过户天津京证、 天津深证后,再将天津京证、天津深证的全部股权转让给中信金石基金管理有限公司拟 发起设立的非公募基金的全资子公司(中信金石基金为中信证券全资子公司金石投资有 限公司的附属全资子公司)。该全资子公司作为非公募基金的投资载体,向中信证券收 购天津京证和天津深证的股权,以达到为前述非公募基金的投资者提供投资业务的目的。 另一方面,中信证券成立中信启航专项资产管理计划,计划募集资金用于向非公募 基金出资。中信证券担任计划管理人,中信银行担任计划托管人。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明10金融产品研究·专题报告图图 5 中信启航专项资产管理计划结构中信启航专项资产管理计划结构 中信证券天津京证、天津深证(全资子公司/物业服务)全部股权北、深中信证券大厦非公募基金(全资子公司/投资载体)资金股权 中信启航专项资产管理计划资金股权中信金石基金全资子公司全资子公司管理人投资者资金份额资料来源:海通金融产品研究中心中信启航专项资产管理计划期限 5 年,专项计划销售对象应为机构投资者。优先级 最低认购金额 500 万元,基础收益率 7%,发行规模 36.5 亿;次级最低认购金额 3000 万元,发行规模 15.6 亿,总计成立规模 52.1 亿人民币。在计划结束后,优先级和次级 份额在剩余分配利润中按 1:9 分配。 专项计划存续期内,优先级受益凭证和次级受益凭证均将在中证登深圳公司登记。 优先级和次级受益凭证均可以申请通过深圳证券交易所的综合协议平台进行转让,受委 托的登记托管机构将负责受益凭证转让过户和资金交收清算。持有深圳 A 股证券账户或 基金账户的机构投资者可以参与“中信启航”的转让业务。不过从历史数据来看,该平 台流动性一般,并且波动较大,如 8 月 1 日 24 只资产支持证券挂牌交易成交 7481 万, 但是 8 月 4 日成交额为 0,8 月以来平均的成交额为 2059 万。如果份额持有人有急于变 现的需求,可能无法及时卖出。图图 6 8 月以来深交所综合协议平台挂牌资产支持证券交易情况月以来深交所综合协议平台挂牌资产支持证券交易情况 05101520253035404501,0002,0003,0004,0005,0006,0007,0008,00020140801 20140804 20140805 20140806 20140807 20140808 20140811 20140812 20140813挂牌资产支持证券数量(右轴,只)交易额度(左轴,万元)资料来源:海通金融产品研究中心请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明11金融产品研究·专题报告2.2 我国我国REITs现状——房地产资产信托性质的私募现状——房地产资产信托性质的私募REITs 实际上,中信启航专项资产管理计划最大的进步在于找到了提供流动性的平台,国 内 REITs 的破冰背景是监管层对于资产证券化的推动。 2013 年 3 月,证监会公布《证券公司资产证券化业务管理规定》,成为 REITs 产品 的法律依据之一。根据该规定,资产支持证券以证券公司的专项资产管理计划形式成立。 但是其中也明确说明,证券投资基金管理公司、期货公司、证券金融公司和中国证监会 负责监管的其他公司,以及商业银行、保险公司、信托公司等金融机构,发行和转让资 产支持证券也适用该规定。在交易所层面,深交所发布的《深圳证券交易所资产证券化业务指引》规定,证券 公司的专项资产管理计划可以申请资产支持证券在深交所挂牌外。另外,《证券公司资 产证券化业务管理规定》中所列金融机构包括基金、期货、银行、保险、信托也都可以 申请资产支持证券在深交所挂牌。上交所发布的《关于为资产支持证券提供转让服务的 通知》也规定除证券公司即其它金融机构发行的资产支持证券可以在上交所进行转让。从上述新规可以看到,国内券商、基金等金融机构发行类似中信启航这类资产证券 化产品已经完全放开。但是这类产品目前的定位为私募型产品,在交易所的特殊交易平 台进行流通,同时也缺乏税收豁免制度,收益表现上肯定会收到影响。我们在本系列报告的第二篇中介绍过台湾的房地产投资信托体系,台湾房地产投资 信托产品可以分为房地产投资信托(REIT)与房地产资产信托(REAT)两类。两类产 品本质上都是房地产证券化, 但是 REIT 是先由受托人发行收益证券募集资金, 然后投资 于房地产,委托人为投资者;而 REAT 的委托人是原房地产持有者,委托人将房地产转 移给受托人,受托人依托该资产发行受益证券,由投资者认购。从持有资产来看,REIT 持有资产数量相对较多,在运作过程中可以负债收购新的资产,而 REAT 资产则较少且 固定。从中信启航专项资产管理计划的整个运作过程来看,与 REAT 更为类似,因此我 们可以说,目前国内的房地产投资信托属于带有房地产资产信托性质的私募 REIT。而如 果要过渡到主动投资型的 REIT,国内金融机构还需要借鉴海外经验,与房地产行业有更 加紧密的结合。2.3 未来未来REITs主力仍是商业地产主力仍是商业地产 从海外 REITs 持有的不动产种类来看,以家用住宅为代表的住宅地产和以写字楼和 零售商场为代表的商业地产是主要的资产类别。首先我们来看住宅地产。从上海高档住宅租金与成交价格的走势来看,近年来成交 价格不断攀升,截止至今年一季度末已经超过 90000 元/平方米,但是租金却一直徘徊在 150 元/平方米/月,租金回报率不足 2%。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明12金融产品研究·专题报告图图 7 上海高档住宅租金与成交价格走势上海高档住宅租金与成交价格走势 10,00030,00050,00070,00090,000110,000135140145150155160165Mar-07Nov-07Jul-08Mar-09Nov-09Jul-10Mar-11Nov-11Jul-12Mar-13Nov-13上海高档住宅租金(左轴,元/平方米/月)上海高档住宅成交价格(右轴,元/平方米)资料来源:wind 从国内一线城市的北上广深来看,高档住宅租金回报率都在 2%左右,北京租金回报 率最高也仅为 2.21%。 图图 8 北上广深高档住宅租金回报率北上广深高档住宅租金回报率 0%1%2%3%4%5%6%7%8%9%10%Mar-07Nov-07Jul-08Mar-09Nov-09Jul-10Mar-11Nov-11Jul-12Mar-13Nov-13上海高档住宅租金回报率北京高档住宅租金回报率广州高档住宅租金回报率深圳高档住宅租金回报率资料来源:wind 住宅地产过低的回报率很难吸引投资者青睐,但是好在商业地产的回报率要高于住 宅地产。根据第一太平戴维斯数据,今年 7 月上海全市甲级写字楼毛收益率为 5.2%。第一太 平戴维斯并未给出 7 月净收益数据,不过 2013 年 10 月上海甲级写字楼毛收益率同样为 5.2%,净收益率仅为 4.2%,因此 7 月的净收益率应该低于 5%。另外第一太平戴维斯还 给出今年 2 季度末北京甲级写字楼毛收益率为 5.96%。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明13金融产品研究·专题报告图图 9 北京甲级写字楼资本值与毛收益率北京甲级写字楼资本值与毛收益率 资料来源:第一太平戴维斯同时根据高纬环球数据,今年一季度末北京写字楼毛收益率 5.3%,优质零售物业回 报率为 5.4%。上海写字楼和零售物业的回报率大约也在这一水平。 图图 10 北京写字楼及零售物业回报率北京写字楼及零售物业回报率 资料来源:高纬环球请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明14金融产品研究·专题报告图图 11 上海写字楼及零售物业回报率上海写字楼及零售物业回报率 资料来源:高纬环球总的来说,国内一线城市的商业地产大致回报率在 5%到 6%之间,净收益率在 4% 到 5%之间,对比美国 REITs 的红利收益水平也是不错的。考虑到国内投资者对于收益 率要求更高,如果能选择优质商业地产进行资产证券化,进一步提升收益率,REITs 应 该具备不错的吸引力。表表 2 美国市值最大的美国市值最大的 REITs 名称名称地产类型地产类型市值(美元)市值(美元)过去一年红利收益(过去一年红利收益(%)) SIMON PROPERTY REITS-Regional Malls 51,395,346,432 3.02 AMERICAN TOWER C REITS-Diversified 37,920,907,264 1.29 PUBLIC STORAGE REITS-Storage 29,894,389,760 3.15 CROWN CASTLE INT REITS-Diversified 25,368,444,928 0.46 EQUITY RESIDENTI REITS-Apartments 23,340,943,360 3.18 GENERAL GROWTH P REITS-Regional Malls 20,314,685,440 2.48 PROLOGIS INC REITS-Warehouse/Industr 19,974,639,616 3.05 HEALTH CARE REIT REITS-Diversified 19,777,724,416 4.87 VORNADO RLTY TST REITS-Health Care 19,699,171,328 2.79 AVALONBAY COMMUN REITS-Health Care 19,342,870,528 2.99 资料来源:Bloomberg 截止日期:2014-8-6 2.4 公募公募REITs尚有距离尚有距离 对于国际上更加主流和普遍的公募上市交易型 REITs,国内还缺乏法律制度支持。 今年 6 月,证监会发布《关于大力推进证券投资基金行业创新发展的意见》,其中的业 务创新上就提到支持基金公司推出不动产投资基金。虽然监管层表达了推动 REITs 的态 度,但是在前期的法律建设上,还有许多问题要解决,例如:1. REITs 税收豁免;2. 房 地产投资信托的组织形式、结构;3. 房地产投资信托收益的分红比例;4. 可以投资的房 地产类型, 房地产投资占总资产比例; 5. 房地产投资信托份额持有人结构; 6. 上市要求; 7. 是否允许负债经营等。长期以来,国内投资者一直都受制于投资渠道狭窄,投资品种单一的现状。相对小 众化的私募 REITs,流动性更好、透明度更高的公募 REITs 产品才是解决普通投资者房 地产投资渠道的真正解决办法。从台湾、日本的房地产投资信托发展来看,先发行房地 产资产信托产品,再过渡到房地产投资信托是一条可行路径,我们也期待监管层早日立 法推动公募 REITs 产品,届时房地产行业、大众投资者也才能享受到 REITs 带来的诸多 好处。请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明15金融产品研究·专题报告信息披露信息披露分析师声明分析师声明陈韵骋,倪韵婷:金融产品研究本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格,以勤勉的职业态度,独立、客观地出具本报告。本报告所采用的数据和信息 均来自市场公开信息,本人不保证该等信息的准确性或完整性。分析逻辑基于作者的职业理解,清晰准确地反映了作者的研究观点, 结论不受任何第三方的授意或影响,特此声明。金融产品研究中心声明金融产品研究中心声明海通证券金融产品研究中心(以下简称本中心)具有证监会和证券业协会授予的基金评价业务资格,以勤勉的职业态度,独立、客观 地出具本报告。本报告所有信息均来源于公开资料,本中心力求准确可靠,但对这些信息的准确性及完整性不做任何保证。评价结果 不受任何第三方的授意或影响。基金评价结果不是对基金未来表现的预测,也不应视作投资基金的建议。本报告不构成个人投资建议, 也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需要。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况。本中心所属 的海通证券股份有限公司控股海富通基金管理公司,参股富国基金管理公司,本中心秉承客观、公正的原则对待所有被评价对象,并 对可能存在的利益冲突制定了相关的措施。本声明及其他未尽事宜的详细解释,敬请浏览海通证券股份有限公司网站 (http://www.htsec.com) ,特此声明。 法律声明法律声明本报告仅供海通证券股份有限公司(以下简称“本公司”)的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。在任何情况下, 本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议。在任何情况下,本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致 的任何损失负任何责任。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断,本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能 会波动。在不同时期,本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。市场有风险,投资需谨慎。本报告所载的信息、材料及结论只提供特定客户作参考,不构成投资建议,也没有考虑到个别客户特殊的 投资目标、财务状况或需要。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况。在法律许可的情况下,海通证券及其所属 关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易,还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务。本报告仅向特定客户传送,未经海通证券研究所书面授权,本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或 复制品,或再次分发给任何其他人,或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用。所有本报告中使用的商标、服务标记及标记均为本公 司的商标、服务标记及标记。如欲引用或转载本文内容,务必联络海通证券研究所并获得许可,并需注明出处为海通证券研究所,且 不得对本文进行有悖原意的引用和删改。根据中国证监会核发的经营证券业务许可,海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务。 请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明16金融产品研究·专题报告海通证券股份有限公司研究所海通证券股份有限公司研究所路 颖所长 (021)23219403 [email protected] 高道德副所长 (021)63411586 [email protected] 姜 超副所长 (021)23212042 [email protected] 江孔亮所长助理 (021)23219422 [email protected] 宏观经济研究团队 姜 超(021)23212042 [email protected] 高 远(021)23219669 [email protected] 联系人 顾潇啸(021)23219394 [email protected] 王 丹(021) 23219885 [email protected] 固定收益研究团队 姜 超(021)23212042 [email protected] 李 宁(021)23219431 [email protected] 周 霞(021)23219807 [email protected] 联系人 张卿云(021)23219445 [email protected] 朱征星(021)23219981 [email protected] 金融工程研究团队 吴先兴(021)23219449 [email protected] 丁鲁明(021)23219068 [email protected] 郑雅斌 (021)23219395 [email protected] 冯佳睿(021)23219732 [email protected] 朱剑涛(021)23219745 [email protected] 张欣慰(021)23219370 [email protected] htsec.com 曾逸名(021)23219773 [email protected] 纪锡靓(021)23219948 [email protected] 联系人 杜 炅(021)23219760 [email protected] 余浩淼(021) 23219883 [email protected] 沈泽承(021) 23212067 [email protected] 袁林青(021)[email protected] 金融产品研究团队 单开佳(021)23219448 [email protected] 倪韵婷(021)23219419 [email protected] 罗 震(021)23219326 [email protected] 唐洋运(021)23219004 [email protected] 孙志远(021)23219443 [email protected] 陈 亮(021)23219914 [email protected] 陈 瑶(021)23219645 [email protected] 伍彦妮(021)23219774 [email protected] 桑柳玉(021)23219686 [email protected] 陈韵骋(021)23219444 [email protected] 田本俊(021)23212001 [email protected] 联系人 冯 力(021)23219819 [email protected] 宋家骥(021)23212231 [email protected] 策略研究团队 荀玉根(021)23219658 [email protected] 汤 慧(021)23219733 [email protected] 王 旭(021)23219396 [email protected] 刘 瑞 (021)23219635 [email protected] 李 珂(021)23219821 [email protected] 张华恩(021)23212212 [email protected] 中小市值团队 钮宇鸣(021)23219420 [email protected] 何继红(021)23219674 [email protected] 孔维娜(021)23219223 [email protected]政策研究团队 李明亮(021)23219434 [email protected] .com 陈久红(021)23219393 [email protected] 吴一萍(021)23219387 [email protected] 朱 蕾(021)23219946 [email protected] 周洪荣(021)23219953 [email protected] 批发和零售贸易行业 汪立亭(021)23219399 [email protected] 李宏科(021)
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本文标题:20140828-海通证券-房地产投资信托系列报告之三-私募REITs:国内房地产投资信托的破冰
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